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都市計画法第42条における開発許可を受けた土地における建築等の制限についてです。
読んで字のごとくですが、不動産の取引や投資の場合、土地に対する建築用途の制限でありハードルが高い内容になります。
不動産の取引や投資にも大きな影響がある可能性があり、関係者に十分に理解を求めておいていただく必要がある内容です。
そんな時に困らないように、この記事では、重要事項説明における『開発許可を受けた土地における建築等の制限』の内容などについて解説していきます。
１ 都市計画法第42条第１項の概要
都市計画法第42条第１項（開発許可を受けた土地における建築等の制限）
何人も、開発許可を受けた開発区域内においては、第36条第3項の公告があつた後は、当該開発許可に係る予定建築物等以外の建築物又は特定工作物を新築し、又は新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して当該開発許可に係る予定の建築物以外の建築物としてはならない。ただし、都道府県知事が当該開発区域における利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認めて許可したとき、又は建築物及び第一種特定工作物で建築基準法第88条第2項の政令で指定する工作物に該当するものにあつては、当該開発区域内の土地について用途地域等が定められているときは、この限りでない。
重要事項説明の対象になっているのは都市計画法第42条第１項です。
開発許可区域内での予定建築物等以外の建築物・工作物に関しての制限になります。
ここでは開発許可を受けた区域が、どのような都市計画上の土地利用の位置づけなのかによって、制限の内容が異なっています。
都市計画法第42条第１項では、”開発許可を受けた開発区域内”において、開発行為の工事完了公告後（都市計画法第36条第３項）は、開発許可申請時に記載している予定建築物以外は建築してはならないという制限があるということです。
ただし、市街化区域内の用途地域が指定されている地域については、用途地域の制限範囲内で建築することはできるという内容です。
ここがポイント！！
原則として予定建築物（開発行為申請書に記述）以外の建築物を建築してはならないとしていますが、市街化区域内（用途地域が指定）の開発行為については、適用されません。
つまり、予定建築物以外（例えば予定建築物が住宅であれば、住宅以外の店舗や飲食店など可）の建築物を建築することが可能です。
次に、ただし書き（例外規定）の部分についても解説すると、
- 都道府県知事の許可（開発区域の利便の増進上若しくは開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障がないと認める場合）
- 建築物で、用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、居住環境向上用途誘導地区、特定用途誘導地区、流通業務地区、港湾法第39条第１項分区内
- 第一種特定工作物かつ建築基準法施行令第138条第３項の工作物で❷の用途地域等の区域内
この３つに該当する場合（該当させることが出来れば）は、この限りではないということです。
なぜ市街化調整区域内の開発許可が厳しく制限されているかについては、こちらの記事を参考にしてください＞＞
【OSSAN’s知恵袋】不動産業者や宅建士、投資家のみなさん「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」を説明できる？都市計画法をはじめから徹底解説《区域区分編》 - OSSAN358’s ブログ
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２ 都市計画法第42条第２項の概要（国・都道府県等）
第２項の規定については、許可不要案件についてです。
都市計画法第42条第２項
国又は都道府県等が行う行為については、当該国の機関又は都道府県等と都道府県知事との協議が成立することをもつて、前項ただし書の規定による許可があつたものとみなす。
国と都道府県等（都道府県、指定都市、中核市、事務処理市町村等）が行う開発行為については、開発許可権者との協議により、許可不要となるというものです。
３ まとめ
開発許可を受けた土地なのか？建築等の制限を受けるのかについては、開発許可等の履歴や条例を県や市町村の許可権者の窓口で確認する必要があります。
また、市街化区域内で用途地域の規制内で建築できるからといっても、開発で優良な住宅を分譲している場合は、周辺住民の反対がある場合もあります。
不動産取引や投資の場合は、土地利用計画に大きな影響を与えるリスクを抱える可能性がありますので重要事項で関係者には十分に理解をもとめるように注意しましょう！
