この前、こんな相談を受けました。
『審査の段階で住宅ローンを割安な金利で借りれない。』と借入審査の段階でハウスメーカーの営業からいわれた。
理由は、準都市計画くいきだから！とのこと。
こんにちは！OSSANです。
それは当たり前なんだけどと思いながら、特に大手ネット系やメガバンクの金利の割安な住宅ローンは、土地が都市計画区域外や市街化調整区域の場合融資を断られるという説明しました。
実際、調べつと、都市計画区域外や市街化調整区域では融資を断られるという記事がいくつもあります！
では、内容をみてみましょう！！
１ 都市計画区域外・市街化調整区域・非線引き都市計画区域内の融資対象状況
ここでは、大手のネット銀行さんを調べてみます。個人調べですので正確性については担保出来ません。
ほとんどのネット専業銀行では、「都市計画区域外、市街化調整区域、非線引き都市計画区域」は融資の対象外のようです。
土地が安いので購入したが、ローンの段階で想定していた銀行から借り入れができないということがあり得ます。借り入れの想定がある銀行には、土地の購入前に融資の可能性の可否を確認しておきましょう。
銀行側も責任としてもっと融資条件をわかりやすく表示する必要もあると思いますが、不明瞭な銀行からは融資を受けない方がよいかもしれません。
しっかりと、都市計画区域外や市街化調整区域、非線引き都市計画区域については、融資対象外となりますと記載している銀行の方が信頼があります。
２ なぜ融資対象とならない？
都市計画区域とは、一定の人口を有する市町村で構成される都市圏のことです。
この都市計画区域内では、市街化区域と市街化調整区域が設定される場合（区域区分）と市街化化区域と市街化調整区域が設定しない場合（→非線引き都市計画区域）があります。
土地利用制度は図のように重層的になっています。
どういうことかというと、用途地域については、非線引き都市計画区域でも指定することができるようになっています。
人口規模としては、非線引き都市計画＞都市計画区域外＞市街化調整区域 となります。
つまり、仮にあなたがローンを支払うことができなくなって、銀行が第三者に売却しようとしても、買い手が少ないため売却が困難、もしくは市街化区域内の住宅に比べて著しく低い価格にせざるを得なくなります。
ですので、多くのネット銀行では、融資対象として、売れやすい市街化区域としているということになります。土地の担保価値をみているのです。
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３ 都市計画区域内や市街化調整区域外であることを確認する
多くの自治体で都市計画情報をインターネット上で公開されているので、簡単に検索することが可能です。
ですが、非線引き都市計画区域の場合には、市街化区域と市街化調整区域の区域区分を行なっている都市かどうかの判断をすることができない可能性があります。
一番は自治体の窓口に確認するのがまちがいありません。今の市役所はやさしいですよ。しかし、電話での問い合わせは、場所が確実に伝わらない場合もあるため参考程度のしておきましょう。
４ まとめ
都市計画区域外や市街化調整区域については、住宅需要が低いことが多いためネットや大手銀行では売却リスク（担保性）を考慮して、融資対象物件から除外しているケースが多い。
なお、信用組合や地銀については融資対象としているケースがある。
都市計画区域の有無については、自治体が公表している都市計画情報や都市計画図などにより確認することが可能。窓口でも確認できる。
営業する側も購入する側もきちんと事前に確認が必要のようですね！
