1月1日時点で未完成の新築は土地の固定資産税とは！？【特集 不動産の税金】超簡単解説！宅建・土地取引・投資のノウハウをわかりやすく解説！！
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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「1月1日時点で未完成の新築は土地の固定資産税」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
固定資産税は、固定の資産がないと税の対象になりません。不動産では土地と建物が固定の資産にあたります。
住宅用地（土地）や新築の建物、認定長期優良住宅の建物などには、負担を特に軽減する必要があることから、固定資産税が安くなる減税の特例が設けられています。
具体的には、住宅用地のうち、住宅1戸につき200㎡までの部分については、固定資産税評価額の1/6になり、また200㎡を超える住宅用地については、固定資産税評価額の1/3になります。
では、年内に土地を購入して、1月1日時点で未完成の新築の場合、住宅用地（土地）の固定資産税は安くならないのでしょうか。ここでは、新築の不動産における固定資産税の住宅用地の軽減の計算方法と注意すべきことについて解説します。
１ 新築時における固定資産税の減税の計算方法
新築の場合、いつから固定資産税がかかるのでしょう？また、固定資産税の軽減の期間はどのような取り決めがあるのでしょうか。
以下の条件を前提として実際に計算してみます。
・現在：2023年1月1日
・土地の固定資産税評価額：3,000万円
・建物の固定資産税評価額：1,500万円
・建物の新築年月：2023年4月
・建物の床面積（居住用・一般住宅）：100㎡
・土地の面積：160㎡
１－１ 更地の場合の固定資産税
更地の場合は建物がないので、固定資産税がかかるのは土地だけになります。更地とは、建物がなく、すぐにも建物を建てることのできる空き地のことです。
・更地の場合の固定資産税額：3,000万円 × 1.4% ＝ 42万円
１－２ 新築住宅が建った場合の土地の固定資産税
2023年4月に完成ということなので、2023年1月1日時点では家（建物）が建っていないとしましょう。そうなると2023年度の固定資産税の軽減は受けることができません。2023年は上記、更地の場合の固定資産税額となります。
2024年1月1日は建物があるため、令和2年度の固定資産税から住宅用地の軽減の対象となります。土地の面積が160㎡なので、200㎡以下の小規模住宅用地に該当し、課税標準は1/6の額になります。
・2024年度土地の固定資産税額：3,000万円 × 1.4% × 1/6 ＝ 7万円
１－３ 新築住宅が建った場合の建物の固定資産税
2023年4月に完成なので、土地と同じく2024年から固定資産税における新築住宅の建物の軽減の対象となります。2023年1月1日時点で家は建っていないため、2023年度の建物の固定資産税はかかりません。建物の面積が100㎡なので、一般住宅で120㎡までの部分については、3年間税額が1/2の額になります。
・2024度建物の固定資産税額：1,500万円 × 1.4% × 1/2 ＝ 10.5万円
１－４ 新築住宅の建物の軽減が終了した場合の建物の固定資産税
今回は一般住宅なので新築建物の軽減期間は3年間になります。そのため、軽減期間終了後からは通常の計算になります。
・軽減期間終了後建物の固定資産税額：1,500万円 × 1.4% ＝ 21万円
このように、固定資産税は家が建った日ではなく、その年の1月1日時点に不動産があるかどうかで、その年の所有者に対して課税されるかどうか決まります。
つまり、土地の固定資産税の軽減の恩恵をできるだけ受けるためには、12月31日より前で近い日に新築を建てるのがベストということになります。
ただし、建替えにより、一時的に住宅がない場合には、建替え前後の所有者が同じであれば、住宅用地となります。
２ 建替えの場合の固定資産税の減税
更地ではなく、今建っている建物を2022年12月に取り壊して、同じ場所に建物を新築するとしましょう。完成予定は同じく2023年4月とします。普通この場合、2023年1月1日時点で更地で建物が存在しないので、固定資産税の住宅用地（土地）の軽減を受けることはできません。
しかし、以下の要件を満たすものについては1月1日に建物がなくても、住宅用地の軽減を受けることができます。
・その年の前年度の1月1日において住宅用地であったこと
・住宅の新築が、建て替え前の住宅の敷地と同一の敷地において行われること
・その年の前年1月1日における建て替え前の住宅の所有者が同一であること
・その年の1月1日において、次のいずれかであること
①住宅の新築工事に着手していること
②住宅の新築について建築基準法の確認済証の交付を受けており、かつ、直ちに新築工事に着手するものであること
③住宅の新築について、確認申請を提出しており、確認済証交付後直ちに新築工事に着手すること
上記の適用を受けるためには、所定の手続き（基本的には不動産会社が行います）が必要になります。
このように更地ではなく、同じ場所で建物を取り壊して新築する場合は、固定資産税の軽減を受けることができます。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「1月1日時点で未完成の新築は土地の固定資産税」についての説明でした。
不動産を共有名義にして共有持分を持つことのメリットは、税制上の恩恵しかありません。それも共有者、例えば夫婦それぞれが今後も安定して収入があり仕事も続けるという前提でのメリットです。逆にあなたが共有名義にしなければならない場合、デメリットの部分を共有名義のリスクとしてよく理解しておきましょう。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
