長期優良住宅の認定を受けようと考えていたのに、お家が都市計画道路や都市計画公園の決定範囲にかかっていたため「長期優良住宅」の認定を受けることができない」ケースがあります。
これから土地の購入や設計をしようとしている個人や不動産・設計士のみなさんで長期優良住宅の認定を受けようと考えている方は、この記事を読んで、認定が受けられる土地なのかどうかチェックしておくことをおすすめします。
１ 長期優良住宅とは
長期優良住宅は、所管行政庁（建築主事を置く市町村など）から、「長期優良住宅建築等計画」の認定を受けることで、税の特例措置（住宅ローン減税など）の適用が受けられるものです。
長期にわたり良好な状態で使用可能な建築物を普及させることで環境負荷の低減等を目的としています。
詳しくは、国土交通省のホームページをご覧ください。
１－１ 認定を受けることができない理由
長期優良住宅法第４条第１項では、「長期優良住宅の普及の促進に関する基本的な方針」を定めており、認定基準に関する事項は、第２項の第三号に規定されています。
［長期優良住宅法第４条第１項・第２項］
第４条 国土交通大臣は、長期優良住宅の普及の促進に関する基本的な方針を定めなければならない。
２ 基本方針には、次に掲げる事項を定めるものとする。
一 長期優良住宅の普及の促進の意義に関する事項
二 長期優良住宅の普及の促進のための施策に関する基本的事項
三 次条第一項に規定する長期優良住宅建築等計画の第６条第一項の認定に関する基本的事項
四 前三号に掲げるもののほか、長期優良住宅の普及の促進に関する重要事項
長期優良住宅法第４条第１項・第２項
この第４条第２項第三号の規定により、基本方針の三号を確認すればいいということです。
第三号第４に次のように規定されています。
平成２１国交告２０８
［良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上への配慮に係る事項］
法第６条第１項第三号の「良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること」については、長期優良住宅が将来にわたってまちなみ等の一部を形成することを踏まえ、地域のまちなみ等との調和が図られているかどうかの観点から判断される。
このため、認定を受けて建築をしようとする長期優良住宅が、例えば都市計画法(昭和４３年法律第１００号)第４条第９項に規定する地区計画等、景観法(平成１６年法律第１１０号)第８条第１項に規定する景観計画、建築基準法(昭和２５年法律第２０１号)第６９条に規定する 建築協定、景観法第８１条第１項に規定する景観協定、条例による良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に関する制限の内容に適合していない場合、都市計画法第４条第６項に規定する都市計画施設の区域内その他の住宅の建築制限のある区域内にある場合には、認定は行わないことを基本とする。こうした認定に関する事務において地域における居住環境の維持及び向上に関し、関係部局間で十分な連絡調整が図られることにより、地域における居住環境の維持及び向上に配慮された長期優良住宅の普及が促進される。
都市計画道路や公園は都市計画施設に該当しますので、住宅が都市計画道路の区域内である場合は、認定はできないということなります。
理由は、都市計画道路上の建築物は、都市計画道路の整備などにより、いずれは解体・移転されることが想定されるため、長期にわたり存続させることができないからです。
この他にも下水道といった都市計画施設内や住宅の建築制限を行なっている区域内でも長期優良住宅の認定を受けることができませんから注意が必要です。
１－２：長期未着手の都市計画施設
予算の関係から、計画決定から何十年にもわたり未着手の都市計画道路は全国に数多くあります。
長期未着手であっても、いずれ整備される可能性があるため、長期優良住宅の認定を受けることができません。
しかしながら、例えば、廃止予定として方針を定めた都市計画道路内の住宅の場合には、認定をすることができるなどの柔軟な解釈もしてほしいところです。
現状は不可能ですので、営業や投資などの祭には、事前に認可窓口で確認をしておかないと大変なことになります。
出来なことが判明してから、都市計画の見直しをお願いしても簡単にはできませんし、出来たとしても数年は必要になります。
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２ まとめ
今回は、長期優良住宅の認定基準のうち、注意が必要なケースを解説しました。
ちなみ、長期優良住宅は、認定が増え続けているようです。長期優良住宅の政策は今後も進められると思います。
不動産や宅建士、投資家の方々も含めくれぐれも失敗しないように事前のチェックをきちんとしておきましょう。
それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。
