このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには「市街化調整区域における開発許可」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 市街化調整区域内の開発許可とは
不動産調査において、最初に調査すべきなのは、その不動産が市街化区域か市街化調整区域、もしくはそれ以外のどこにあるかです。なぜなら、市街化調整区域内であれば、一般的に建物の建築は許されていないからです。
そのため、市街化調整区域内での開発行為は、原則的に許可されません。市街化調整区域内の開発許可とは、除外規定もしくは特例要件に該当するかどうかが重要になります。
開発行為（かいはつこうい）とは、山林や田畑などの土地を住宅用の土地にするための宅地整備工事です。
しかし、都市計画法第29条に定める開発許可の除外規定に該当する場合は許可が不要です。
ただし、該当しない場合でも、特例要件に該当する場合は例外的に許可されます。
２ 市街化調整区域内で開発許可される開発行為
市街化調整区域内で開発許可される開発行為を列記すると次のとおりです。
- 都市計画法第34条：第2種特定工作物（ゴルフコース、1ha以上のグラウンドや墓苑など）
- 都市計画法第34条1号：周辺居住者の日常生活に必要な店舗・事業所および社会福祉施設・医療施設・学校などの公益上必要な建築物
- 都市計画法第34条2号：市街化調整区域内の観光資源等の有効活用に必要な建築物
- 都市計画法第34条3号：温度・空気等について特別な条件が必要なため、市街化区域内での建築が困難な建築物
- 都市計画法第34条4号：農林漁業用または農林水産物の処理・貯蔵・加工用の建築物
- 都市計画法第34条5号：中山間地の農林業の活性化基盤施設の建築
- 都市計画法第34条6号：中小企業の事業共同化または工場・店舗等の集団化に寄与する建築物
- 都市計画法第34条7号：市街化調整区域内の既存工場と密接に関連し、効率化に必要な建築物
- 都市計画法第34条8号：危険物の貯蔵・処理用の建築物等で、市街化区域内での建築が不適当な建築物（ガソリンスタンドなど）
- 都市計画法第34条9号：前各号に規定するほか、市街化区域内での建築が困難または不適当な建築物
- 都市計画法第34条10号：地区計画または集落地区計画で定められた内容に適合する建築物
- 都市計画法第34条11号：市街化区域に隣接または近接し、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成している地域で、おおむね50以上の建築物が連担している地域（50戸連担地区）のうち、条例で指定する区域内での開発行為で、予定建築物の用途が環境の保全上支障ないもの
- 都市計画法第34条12号：周辺の市街化促進のおそれがなく、市街化区域内では困難または著しく不適当な開発行為として、都道府県の条例で、目的または予定建築物の用途を限り定めたもの
- 都市計画法第34条13号：自己の居住・業務用建物を建築する既存の権利にもとづき行う開発行為
- 都市計画法第34条14号：上記のほか、市街化促進のおそれがなく、市街化区域内では困難または著しく不適当な開発行為で、開発審査会の議を経たもの（分家住宅や流通業務施設など）
なお、都市計画法による制限に加えて、市町村の条例でより厳しい制限を行うことがあるので、調査の際には担当窓口で確認しましょう。
３ 市街化調整区域以外の開発行為
都市計画法第29条に定める開発許可の除外規定に該当しない場合は開発許可の申請を行います。
市街化区域は、市街化を促進する区域であり、市街化を進める開発行為は問題ありません。そのため、予定建築物の用途や規模が適合して、開発に必要な技術基準をクリアしていれば許可されます。
つまり、市街化調整区域以外の場合は、一般的な許可基準を満たせばを許可されます。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる「市街化調整区域における開発許可」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
