不動産売買や投資などの打ち合わせや相談をしていえると、都市計画に関する部分で、よく分かっていないで人がいます。
上司や取引先に聞いたことを鵜呑みにして、仕事をしていると、実は不良物件だったとかよくあります。
「資格を持ち生業としているんだから、プロとしてちゃんとやってくれよ」って言いたいですよね。
ここでは、そんないまいち理解できていない方やこれから土地や家を購入しようとしている方に、わかりやすく説明していきます。
今回は、都市計画の規制の中で特に、勘違いが多い事項について解説します。
１ 都市計画における土地利用制度のイメージ
都市計画区域内における土地利用制度のイメージは図のような感じです。
詳細は説明が必要な時に確認すればよいのですが、ポイントは
①都市計画区域外はこの規制はない
②都市計画区域内でもいろんな規制が重要的に重なり合っている
このイメージが少しでも頭の中に残っていることが大事です。
それでは、間違いが多い内容について解説します。
これから説明する内容についても、図を確認しながら理解してください。
２ 都市計画区域外＝市街化調整区域、それ違います！
まず、多いのが都市計画区域外＝市街化調整区域 この勘違い！
市街化区域外は、全て都市計画区域外だと認識しているのです。まったく違います。
都市計画区域の中では、選択により”市街化区域”と”市街化調整区域”が設定できるので、市街化調整区域＝都市計画区域外 にはなりえないです。
なお、この市街化区域と市街化調整区域に区分していることを『区域区分』（線引き）といいます。逆に、区分していない場合は、非線引きといいます。
また、市街化調整区域は、原則として建築が規制されていますが、都市計画区域外は自治体の建築条例化等により制限が行われている程度です。
そのため、両者では規制の内容が全く違うのです。
３ 無指定地域＝市街化調整区域 これも間違い！！
次にあるのが、無指定地域＝市街化調整区域 の勘違い！
無指定地域を市街化調整区域と同じものだと認識している方。
無指定地域とは、非線引き都市計画区域で用途地域の定めのない区域、若しくは都市計画区域外を指しています。
住宅建築することが目的の方は必ず、都市計画区域外なのか、非線引き都市で用途地域の定めのない区域なのか確認するようにしましょう。
特に、市街化調整区域ではないことを確認することは重要です。
４ 確認方法
線引き・非線引き都市を見分ける方法としては、自治体に確認するのが一番。
直接、確認せずに図面やＨＰだけで判断すると大変なことになる場合があります。
その場合も、当然基礎的知識を理解しておかなければ担当者が何をいっているのか理解できません。
私は、土地利用規制のイメージ図や土交通省の都市計画運用指針の目次を確認しながら、どのような位置づけの規制かを確認しています。
５ まとめ
仲介や契約をする方は、説明や業の責任として、住宅建築や投資を考えている方は自己防衛として、購入しようとする土地が、都市計画法でどういう地域になっているか、しっかりと確認することをおすすめします。
一生の買い物の前の重要な準備として、自分の目で確認することをお勧めします。
