こんにちは。OSSANです
今日は、よく相談があったり不安な方も多い「土地探しの悩み」を解決する”土地探しのコツ”を、記事したいと思います。
なぜなら、不動産業者からの情報に疑問を持たなかったり、よく調査もせずに自分の判断で、一生モノの土地や家を購入してしまい、あとから後悔している方もおおいのです。
そのような方を少しでも応援できるよう、ココでは都市計画の観点からポイントを絞って説明します。
１ 土地探しの”ポイント”
土地探しということは、「建築物を建築する」ことが目的ですよね。
当然、住宅以外にも、工場や事務所、倉庫、飲食店や物販店舗などもありますので、今から話す内容は、全ての建築物の用途に合致するわけではないのですが、きっと役立つはずです。
土地を探す場合、将来、その土地をどうしたいのかによります。
将来にもわたり資産価値を維持する必要がない方は国内どこの土地でも問題はありません。
一方で、資産として価値を維持したい思いがあるのであれば、次の点に注目してください。
これをを踏まえていれば、まず資産的価値上、将来の売却時に大きく損をする可能性は低くなります。
ただし、注意点があります。
これらは、都市全体を俯瞰点にきてからの判断基準ですので、地域レベルまで落とすと、微妙に変わる可能性があリます。
全ての地域に当てはまっている場合には、将来の価値を心配する必要はあまりありません。
１－１ 市街化区域か市街化調整区域か
市街化区域は市街化を促進する区域、市街化調整区域は市街化を抑制する区域で、市街化調整区域内では原則として建築物を建築することはできません。
市街化調整区域は圧倒的に土地需要が低いため、将来にもわたり土地を求める方は少ないです。
なお、市街化調整区域と市街化区域の区分けをしていない、いわゆる非線引き都市計画区域では、用途地域が指定されているエリアを選択するようにしましょう。
１－２ 市街化区域で用途地域は何か
用途地域とは、その土地で建築することが出来る基本的ルールを指定しています
用途地域が指定されると、用途地域ごとに建築することできる用途地域が定められます。
住宅用途の場合には、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域が適切に住環境保護されているためおすすめです。
商業系用途地域である近隣商業地域、商業地域は次の項で説明する都市機能誘導区域に指定されている可能性が高いため、将来の資産価値を維持する上でも重要です。
１－３ 居住誘導区域かどうか
居住誘導区域とは、都市再生特別措置法に基づく「立地適正化計画」で指定される区域のことで、コンパクトシティの形成を目指すものです。
居住誘導区域とは、将来にわたり居住の誘導を図って人口密度を維持する区域です。
一方で都市機能誘導区域とは、医療や商業といった日常生活に必要不可欠な機能を誘導する区域のことです。
これらの区域については、行政側も積極的に公共投資していくので社会資本の維持されることが考えられます。
１－４ ハザードエリアを含んでいないか
ハザードエリアとは、災害の危険性の高いエリアのことです。
誰もが同じだと思いますが、リスクが低い地域を選択したいのは当然ですよね。
もちろん災害リスクが低い方が土地需要も高いです。
居住誘導区域は、災害リスクが高い地域は指定から除かれるため、選ぶにはいい箇所になります。
１－５ 人口が大きく減少していないか
人口＝経済 です。
つまり、人口が減っていくということは経済活動が弱くなっていくということです。
人口減少が高ければ高いほど、その都市全体の経済力が弱まっていきます。
人口減少が小さい方が土地の選択地として優良です。
居住誘導区域は人口密度を維持していくために設定されています。そのため、基本的に居住誘導区域を選択すればいいでしょう。
どの程度の人口が減少するかは「国勢調査の将来推計」などで確認できます。
１－６ 建築基準法上の道路＋公道
土地に接する道路は、建築基準法上の道路でないと建築することは不可能です。
また、国・県・市町村道などの公道であることも重要です。私道はトラブルが生じやすいからです。
２ まとめ
基本は、このような内容であれば不動産やさんの物件概要に記載されていますので、確認ができます。
確認ができなかったり、説明に困るような業者や物件は疑った方がよいかもしれません。
一生に一度の買い物ですので、コツをつかみながら良い物件を探しましょう。
