OSSANの職場でもよく尋ねられるワードの「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の違いについて。
はじめてや研修されている不動産関係の方でもなかなか理解できていないようです。
それではということで、これまでのOSSANの知識と経験で、今回から、不動産関係の仕事や不動産投資をするのは絶対に知っておかなければならない都市計画法について超初心者向けにわかりやすく解説していきたいと思います。
これから不動産や投資を始めようと思っている方はもちろんのこと、すでに始めているけれど都市計画法などよく知らない、たまには聞くけどスルーしていた方は最後までこのページを読んでください。
きっと、都市計画法が分かる物件選びが楽しくなるからです。
仕事や投資で成功することになります。
じゃあなんで都市計画法を知らない人が多いのでしょうか？答えは簡単です学校で教えてくれないからです。
ここでは都市計画法は何なのか超初心者の人でもわかるように解説していきたいと思います。
１ 都市計画とは
いきなり皆さんに質問です都市計画とは何だんでしょうか？答えれる方はいらっしゃいますか。
都市計画とは都市の将来を想定してそのために必要な規制中と整備を行いより良い都市に発展させるための方法や手段のことをいいます。
皆さんシムシティってゲームしたことありますか？
最近ではスマホでもできます。実際にやればわかるんですが、何のルールもなくて街を作っていいよと言われるとどこに何を作っていいか迷ってしまいます。
住宅街の真ん中に工場ができてたらやるじゃないですか、学校の隣にパチンコ屋ができたら嫌じゃないですか。
そんなことが起きないように都市計画を定めて規制を定めているのです。
２ 都市計画区域とは
じゃあ具体的にどんなことを定めているのかと言うと、都市計画は県が指定した都市計画区域に定めるものです。
定める内容としてはこんな感じです。
- 都市計画の決定手続き
- 市街化区域、市街化調整区域
- 用途地域の指定
- 都市計画事業の認可
- 市街地開発制度の都市計画の制限
これらについて定めているのが都市計画区域なのです。
不動産をやっている方既にお気づきかと思いますが不動産売買の契約書に書かれている内容なのです。
つまり不動産物件を買うときに宅建士から説明を受ける内容なのです。
もしくは知らないけれどもわかってます的な雰囲気区域を出して説明を乗り切っている方はいませんか？
いっぱいいますよねそれは非常に危ないです。
ちゃんと理解していないと販売業者から舐められてしまいます。
都市計画法は難しいと感じるしている人が多いと思います。
実際、宅建の試験科目でも苦手科目にしている方が多いと思います。
今どの部分を説明されているのか頭の中で整理ができていないとコンガラがってしまうと思います。
ですので都市計画法使いによってどういう構造になっているのかを解説します。
これがわかると不動産売買の説明が分かり、相手に質問をすることができるようになります。プロの投資家のようです
そして都市計画法の全体像が一気にわかるようになります。
日本の国土をイメージしてください中心に行くほど都会にイメージです。
都市計画を行う区域を都市計画区域として指定します。
都市計画区域は都道府県がまたがる場合は国土交通大臣が指定します。
国民の95%は都市計画区域に住んでいるのです。皆さんはここに大体住んでいるいのです。
ただ都市以外の開発を完全に自由で何も規制がない形にしてしまうと、将来的に不都合が生じます。そこで放置しておくと将来のまちづくりに問題が生じるをそれらの区域を準都市計画区域として指定をしてここでもある程度規制をかけるようになっています。
ここが1つ目のポイントです。都市計画区域は街中の区域のことですが、準都市計画区域はどこだと思いますか？
このイメージは具体的に高速道路のインターチェンジ。
インターチェンジは田舎にありますよね。
あそこは都市計画区域ではありませんだからといって地主などが勝手に開発をしてしまうと将来的に高速道路を作り仲良くなるそういう問題が生じる可能性があります。
将来的に交通インフラが必要になりそうな場所は都市になくても規制をかけていく必要があります。
他にも観光地は規制が必要になります。
準都市計画区域は、一般的な不動産投資の場所からは除外されていると思っているもらって問題ないと思います。
次は何も指定されていない部分はどういった場所かと言うとつまり山林などです。
富士山の国有林などがイメージできます。要するに開発しないような場所です
このような場所を、都市計画区域外といいます。
「都市計画区域外の場所で将来リゾートになります」と言うような投資話はまず詐欺と思ってもらって問題ない。
不動産の投資に向いている場所は都市計画区域内が多いともらっていいと思います。
３ 区域区分（市街化区域・市街化調整区域）
次に都市計画区域の中を2つに分けます。
これを区域区分といいます。
これは非常に重要です。区域区分と言われる都市計画の中の話だと思ってください。
市街化区域と調整調整区域に分けられています。
《市街化区域》
市街化区域は、すでに市街化を形成していたり、概ね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域。
つまり、現在栄えている場所と今後10年以内に市街化する場所だと思ってください。
ここは不動産として重要な場所です。ここの商品はが無難です。
《市街化調整区域》
市街化調整区域と言うのは市街化を抑制すべき区域の事。
調整と言う言葉を使っていますが、所有者に気を遣ってあるだけです。
実際は抑制をしたい場所です。
つまり都市計画には入っているけれども、積極的には市街化をしない区域と言っているのです。
なぜ市街化を抑制するかと言うと、市街化が広がりすぎると生活に必要な施設が分散（低密度化）してしまって住みにくい街になるからです。
一定の歯止めをかけているのです。
住みにくい場所と言うことです。
あまり不動産投資でお勧めの場所ではありません。
住宅ローンが却下されることもあります。
不動産の初心者の方にはハードルが高い場所になりますお勧めできません。
それでは区域区分は誰が定めるのでしょうか？
答えは都道府県です。
区域区分は絶対に定める必要ありません。
必要に応じて定めることができるのです。
ただし、大都市は定めることが必要になります。
《非線引き区域》
ここは非線引き区域といいます。
重要事項には線引きをされていない区域となっています。
開発するときの許可はとても緩いですが、道路などの基本的な都市施設が整備されていないことがよくあります。
人が住むことをあまり想定していないことがあるので、全部自分が用意をしなければならないこともあります。
４ まとめ
これで完成です。日本は大きく５つの区域に分かれます。
① 市街化区域
② 市街化調整区域
③ 非線引き区域
④ 準都市計画区域
⑤ 都市計画区域外
の5つになります。
ここまでは、理解できたでしょうか？
さーて、重要事項の次に出てくるのが用途地域になりますね。
用途地域ではこの5つの区域の市街化区域、非線引き区域、準都市計画区域でかける規制のことになります。
用途地域は住環境に大きく作用する規制なので、不動産においても重要な規制になります。
よく、５つに分けた区域との混合されて理解されている方もいますが、用途地域はまったく別と認識しておいてください。
次回は用途地域について初心者向けにわかりやすく解説をします。
