こんにちは！OSSANです。
みんさんこんなはありませんか？
- 親から引き継いだ土地遊ばせておくのもったいない。
- 不動産投資やってみたいけど不安（怖い）。
- 不動産の営業をすごい勢いでされるけど、知識がなくてどうすればいいか分からなくて困ってしまった！
ここでは、大切な土地を活用をする上で、最低限知っておけば失敗を回避できる都市計画の知識を記事にしたいと思います。
１ 人口減少・世帯数減少は回避できない事実
これからは日本全体、地方都市は人口減少を迎えていきます。これは、どの地域の絶対に避けられない事実です。
国の推計ではこんな感じ・・・。
現在の国の総人口（令和３年５月時点）は、1.25億人。
既にピークの2010年と比べて、300万人近い人口が減少しています。
人口減少にあわせて世帯数も減少するため、これまでの人口を当てにした事業（賃貸住宅など）は厳しい時代を迎えます。
なので、人口減少社会に合わせて不動産経営も変化していかないといけないのです。
認識しておいてほしいのですが、土地活用は不動産事業であり、土地を遊ばせておくのがもったいないといった安易な理由だけではじめてしまうと失敗してしまいます。
２ 将来リスク回避：市街化区域よりも大切な区域
これからの都市計画で重要なのは、市町村が策定するコンパクトシティの計画＝立地適正化計画です。
なかでも、その計画に中に位置付けてある「居住誘導区域」です。
さあ、わかりますね。不動産業者や営業マンがどの程度土地活用の見込みを真剣に考えているか、かくにんするには！
営業マンにこう聞いてみましょう。
「この土地は、立地適正化計画のどのような区域なの？その区域の場合、あなたは将来展望をどう考えていますか？」
この問いに対して、答えに詰まったり、テキトーだなと感じたら退席願いましょう。
居住誘導区域とは、その名のとおり居住機能を誘導していく区域のことです。
市街化区域や用途地域の中に市町村が指定します。
都市全体を維持するため、一定の人口密度を維持する区域を設定し、そのエリア内で重点的に誘導施策を展開していくエリアです。
この区域外は、将来的に人口を維持するため投資は難しいということです。
今後の都市計画では居住誘導区域を基準に道路や下水道、公園といった社会資本の維持が図られるようになることが考えられます。
この区域に入っているかどうかで街や土地の将来性や価値がかわる時代が必ず来ます。
今の時代、不動産投資や土地活用のプロがこの計画を知っていなければ、営業マンとしては疑問があります。
今後、地方都市においては、この居住誘導区域以外では、土地活用にリスクが伴います。
アパート経営であれば、空室リスクが高まります。
そのため、経営に行き詰まる可能性が高まり、利便性の低い地域でも住んでもらえるような価値・サービスを提供しないと空室リスクを回避できません。
２－１ 市街化区域＝人口増加・維持とは相関しない
使用していない土地について、人口が減少していく中で、市街化区域が市街化区域であり続ける担保はどこにもありません。
人口が減少していけば市街化調整区域に編入される可能性もあるのです。
今後、地方都市では次のような可能性が考えられます。
- 市街化区域から市街化調整区域に編入される地域が増加
- 市街化区域でも市街化が図られない地域が増加
- 市街化区域でも道路や橋梁などのインフラが維持されない地域が増加
土地活用をする上で、最も重要なことは需要がある一定の人口を有する地区かどうか。
そして、その人口がこの先も維持されるかどうかです。
つまり、人口を有しない地域（将来、人口が維持できない地域）で土地を活用したところで、得られる収益は限定的なのです。
地方の郊外でよく、いつの間にか低クオリティの賃貸アパート群に変わっていていますが、将来どうするのだろうと心配になります。
３ 土地活用≠アパート・駐車場
アパート・駐車場経営だけが全てありません。
農業だってあるし、使いたい人がいる場合に貸したり売るという方法があります。
個人としても国としても、土地は何かに活用してもらわないと損ばかりです。
このように土地活用は都市は都市を形成するためになくてはならない存在となっています。
出来ればリスク管理を適切にして後世に残せるような手だてが必要かと個人的に思っています。
それでは～～！！
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