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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「認定長期優良住宅」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 認定長期優良住宅とは
長期優良住宅とは、住宅を長く良い状態で長持ちさせるために決められた基準で設計・申請し、都道府県知事もしくは市町村長に認定された住宅のことです。
平成21（2009）年6月に施行された「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいています。
長期優良住宅の普及を促進し、環境負荷の低減を図り、良質な住宅ストックを将来世代に継承することで、より豊かでやさしい暮らしへの転換を図るものとされています。
（長期優良住宅認定通知書）
２ 長期優良住宅認定の基準
長期優良住宅の認定を受けるためには次の基準をクリアしなければなりません。
◇構造躯体等の劣化対策
数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。
- 通常想定される維持管理条件下で、構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度となる措置をとること。
［鉄筋コンクリート造］
- セメントに対する水の比率の低減、及び鉄筋に対するコンクリートのかぶりを厚くすること。
［木造］
- 床下及び小屋裏の点検口を設置すること。
- 床下空間の有効高さを330mm以上とすること。
◇耐震性
極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。
- 大規模地震力に対する変形を一定以下に抑制する措置を講じる。
［層間変形角による場合］
［地震に対する耐力による場合］
[免震建築物による場合]
- 評価方法基準に定める免震建築物の基準に適合すること。
◇維持管理・更新の容易性
構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理（清掃・点検・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
- 構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができること。
- 更新時の工事が軽減される措置が講じられていること。
可変性 居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
［共同住宅及び長屋］
- 将来の間取り変更に応じて、配管、非配線のために必要な躯体天井高を確保すること。
◇高齢者対策
将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること。
- 共用廊下の幅員、共用階段の幅員・勾配等、エレベーターの開口幅等について必要なスペースを確保すること。
◇省エネルギー対策
必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。
- 評価方法基準に定める断熱等性能等級4の基準（建築物省エネ法に基づく建築物エネルギー消費性能基準相当）に適合すること。
◇居住環境
良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。
- 地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合には、これらの内容と調和が図られること。
◇住戸面積
良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
［一戸建ての住宅］
- 75㎡以上（2人世帯の一般型誘導居住面積水準）
［共同住宅等］
- 55㎡以上（2人世帯の都市居住型誘導居住面積水準）
※地域の実情を勘案して所管行政庁が面積を引上げ・引下げする事ができる。ただし、一戸建の住宅55㎡、共同住宅等40㎡（いずれも1人世帯の誘導居住面積水準）を下限とする。
住戸の少なくとも1の階の床面積（階段部分の面積を除く）が40㎡以上であること。
◇維持保全計画
建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。
- 記載すべき項目として①構造耐力上主要な部分②雨水の侵入を防止する部分③給水・排水の設備について、点検の時期・内容を定めること。
- 少なくとも10年ごとに点検を実施すること。
認定長期優良住宅の技術的審査は書類審査だけで、建築工事着工後の検査はありません。施工の面では認定長期優良住宅であることの優位性はありません。
３ 認定長期優良住宅のメリット
長期優良住宅として認定されると以下のような税金の優遇が受けられます。
- 住宅ローン控除 4000万円→5000万円
- 認定住宅新築等特別税額控除 なし→650万円
- 登録免許税 保存登記・移転登記
- 不動産取得税 1200万円→1300万円
- 固定資産税 2年延長
４ 認定長期優良住宅のデメリット
- 申請に時間がかかる
- 申請にコストがかかる（技術的審査料などで5万円前後、代行費用10万円前後）
- 建築コストがかかる
- 完成後の維持コストがかかる（5年や10年などのタイミングで自治体から定期点検の案内）
５ 認定長期優良住宅の申請方法
長期優良住宅の認定を受けるためには、建てる前に認定申請をして、認定後に着工します。申請には、設計者やハウスメーカー、工務店、不動産会社などに相談してください。
長期優良住宅の申請方法
認定申請は、所管行政庁で行うことができます。所管行政庁とは、建築基準法に基づく建築確認申請をする建築主事がおかれている地方公共団体のことです。
また、登録住宅性能評価機関で、事前に技術的審査を依頼することにより効率的に手続きを進めることが可能な場合があります。登録住宅性能評価機関では、申請を受けると認定基準に適合しているかどうかを事前に審査し適合証を発行します。その適合証を所管行政庁に提出することで審査が効率的に進みます。
長期優良住宅の認定申請をする場合には、それだけでなく建築確認申請、住宅性能評価や住宅瑕疵担保責任保険など他の申請手続きとまとめて行うことが一般的です。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産契約の基礎となる「認定長期優良住宅」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
