このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「良質な住宅用家屋」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
両親からの資金援助で不動産を購入するとき、「住宅取得等資金の非課税制度」という贈与税の特例制度の適用があります。
住宅取得等資金の非課税制度とは、両親・祖父母・曽祖父母などから不動産を購入する資金として贈与を受けた場合、普通であれば贈与税がかかるところ、一定の金額が非課税となる制度のことです。
このときに不動産が「良質な住宅用家屋」であれば「一般住宅用家屋」に比べて、非課税枠が500万円も増加するのです。
１ 良質な住宅用家屋とは
良質な住宅用家屋とは、省エネ性、または耐震性、またはバリアフリー性を満たす住宅のことです。
「住宅の品質確保の促進等に関する法律（通称：品確法）」が施行され、「住宅性能表示制度」には10の性能表示の項目があります。
良質な住宅用家屋とは、この制度の「日本住宅性能表示基準」に基づき、下記のいずれかの基準を満たした住宅をさします。
１－１ 省エネルギー性の高い住宅
■省エネルギー対策等級（平成27年4月以降は断熱等性能等級）に係る評価が等級4の基準に適合している住宅
省エネルギー対策等級が高ければ、建物の断熱性が高いことになります。その分だけ建材費が上がるので、個人の負担は大きくなります。政府は、良質な住宅を増やすために、非課税枠を増やすいう優遇措置を設けています。
■一次エネルギー消費量等級に係る評価が、等級4または等級5の基準に適合している住宅
一次エネルギー消費量とは、外皮の断熱性能だけでなく、暖冷房や給湯などの設備機器も含めた、建物全体の省エネルギー性能を評価する基準です。
外皮とは文字通り建物の外側である外壁や屋根、天井、床、窓などをさします。この外皮は住宅の断熱に大きく関わっており、断熱すれば省エネにつながります。加えて、家の中で使う設備機器も含めて計算することで、より省エネ・低炭素化を実現しようとするものです。
１－２ 耐震性の高い住宅
■耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）に係る評価が等級2または等級3の基準に適合している住宅
耐震等級とは、住宅性能表示制度および耐震診断により、建物がどの程度の地震に耐えられるかを示す指標です。
■地震に対する構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止に係る評価が免震建築物の基準に適合している住宅
免震建築物とは、積層ゴムアイソレーター等の免震部材により地震と建物を絶縁し、激しく短い周期の地震の揺れを緩やかな揺れに変えて、建物及び建物内部の人、家具を地震の揺れから守る構造となっている建築物のことです。
１－３ バリアフリー性の高い住宅
■高齢者等配慮対策等級に係る評価が、等級3、等級4または等級5の基準に適合している住宅
バリアフリー基準のことで、高齢化社会に対応した住宅を増やすことを目的に、加齢等による身体機能の低下や障害が生じた場合においても、基本的にそのまま住み続けることが可能な住宅について「長寿社会対応住宅設計指針」が建設省（現国土交通省）より平成7年に示され、また平成12年の「住宅性能表示基準」の中で「高齢者等配慮対策等級」が下記の通り定められており、それに該当するものとされています。
２ 良質な住宅用家屋を証明する書類
以下の証明書類のいずれか一つを取得する必要があります。
◇新築住宅
◇中古住宅
- 既存住宅に係る建設住宅性能評価書の写し（耐震等級・免震建築物、高齢者等配慮対策等の専有部分のみ）
- 住宅性能証明書
◇増改築等（リフォーム）
- 既存住宅に係る建設住宅性能評価書の写し（耐震等級・免震建築物、高齢者等配慮対策等の専有部分のみ）
- 住宅性能証明書
不動産屋さん（工務店・建築士・住宅性能評価機関・住宅瑕疵担保責任保険法人）に購入する不動産が上記の証明書を取れるか、もしくは既に取得済みか確認しましょう。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「良質な住宅用家屋」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
