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不動産の税金。「不動産の減価償却」とは?【特集 不動産】超簡単解説!宅建・土地取引・投資のノウハウをわかりやすく解説!!

このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくOSSAN(オッサン)のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。

不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。

そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか?

不動産の税金で「不動産の減価償却について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。

不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。

建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。

それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。

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不動産を売却するときには減価償却費を計算する必要があります。

減価償却は、勉強しても非常にわかりづらいものです。

この記事では、減価償却の考え方と主にマイホームやセカンドハウス以外の不動産の減価償却費の計算方法についてわかりやすく説明します。

 

 

 

 

1 減価償却とは

減価償却とは、時間の経過や使用により価値が減少していく固定資産を取得した場合、購入費用をその耐用年数に応じて計上していく会計上の処理のことです。

 

固定資産というのは不動産でいうと建物部分になります。

家を新築で購入した場合、家の劣化が進み、キッチンや風呂などの設備も老朽化してきます。

減価償却とは、時間が経過すると価値が下がる資産の価値を、正しく評価するために行なう作業ともいえます。

土地は、時間の経過や使用により価値が減少しないため、減価償却資産には含まれません。

 

1-1 減価償却の一般的な目的

減価償却の一般的な目的は、不動産の取得のために掛かった費用を、収益を得るために利用した期間に応じて経費として計上することが、企業会計にとって望ましいために使うとされています。

税金は、収入から経費を引いて残ったお金にかけられます。経費の方が大きくなると赤字になり、税金が払えないため、払う必要はありません。

そこで、儲かったお金を全て税金に取られるというのは厳しいので、節税の方法の一つとして、経費をできるだけ多く計上しようという考えになります。できるだけ収入に近い経費になると黒字額が少なくなり、税金が少なくて済むためです。

減価償却費は、数字上で価値が減っているだけなので、実際に支出した費用ではありませんが、経費として計上することがで、減価償却費を計算した上できちんと経費とすることは節税のために重要なポイントです。

 

最初に「一般的な目的」としたのは、不動産売却において、利益を目的として投資用不動産を購入した場合には上記の目的に該当しますが、マイホームを売却する場合は、経費などはあまり関係ないからです。

それより知りたい内容は「現在の税法上の建物の価値は?」という部分です。なぜなら、実際に売れた金額より、税法上の建物の価値の方が低い場合、売却益とみなされて譲渡所得税がかかってくるからです。

そこで、ここではマイホーム以外の不動産を売却する上での減価償却について説明します。

 

1-2 減価償却費の計算方法(定額法)

○平成19年3月31日以前取得分

 減価償却費 = 建物の購入代金 × 0.9 × 耐用年数に応じた償却率

 

○平成19年4月1日以降取得分

 減価償却費 = 建物の購入代金 × 耐用年数に応じた償却率

 

中古建物の場合、この数字に経過年数を掛ければ、取得費の計算に必要な建物の減価償却費を計算することができます。

 

① 耐用年数を知る

建物の法定耐用年数とは、法律上で決まっている建物の耐用年数です。不動産の場合、建物の構造によって大きく以下のように法定耐用年数が決められています。

 

  • 鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)・鉄筋コンクリート(RC)造→47年
  • 重量鉄骨造→34年
  • 木造→22年など

詳しくは国税庁のHP「耐用年数(建物・建物付属)」を参照してください。

 

②耐用年数の償却率を調べる

建物の耐用年数の償却率は、国税庁のHP「減価償却資産の償却率表」で耐用年数にあてはめます。

なお、平成19年4月1日に償却率の改正があり、物件の取得時期によって参考する償却率が変わります。

同じく耐用年数の建物でも、取得した時期が平成19年4月1日より前か後ろかで償却率が変わることに注意が必要です。

 

 

 

■まとめ

いかがでしたか?

不動産契約の基礎となる「不動産の減価償却」についての説明でした。

物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。

物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。

調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。

少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。

不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。

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