都市計画道路や都市計画施設をつくる場合には、必要な土地を買収などによって準備する必要があります。
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その時には、土地をもっている方から土地を譲ってもらい、建物がある場合は移転などをしてもらう必要があります。
こんにちは、OSSANです。
都市計画道路や都市施設の説明をしていく中で、
土地の買収や建物の移転補償をしないといけない場合はどうなるの？
との質問も多いようです。
「用地補償」について説明をするには、多くの内容があるので、ここでは数回に分けて説明をします。
今回は第１回目！
用地補償については、個々で買収する土地や建物の条件や内容が異なります。ここで開設することが全てあてはまるものではありませんのご注意ください。
相談にくる担当者の説明をきちんと理解するようにしましょう。
では、第１回は用地補償の内容と流れについてです。
■用地補償とは
公共事業に必要な土地等を取得・使用する場合、それに伴い生じる損失に対して補償することを指します。
公共用地を取得・使用する方法には、
①土地収用法を適用する場合（収用裁決）と、
②用地交渉によって取得・使用する場合（任意の買収等）とがあります。
一般的に担当者が用地補償の協議にきて、契約をするのは任意買収になります。
収用決裁とは、用地補償協議がうまくいかず契約までいかない場合に、法律による収用を行う手法です。たまにテレビでもみますよね。
どちらの場合であっても用地補償の考え方や金額の算定方法に大きな違いはありません。ただし、収用決裁までいった場合は、税金の特定を受けることができない場合があります。
用地補償は、公共の利益のために私有財産を用いる場合の補償なので、私的に用地を買収する場合と違って「正当な補償」（憲法第29条第3項）でなければならないとされています。
そのための基準として全国一律の国等で定めた「公共用地の取得に伴う損失補償基準」が定められています。
そして、事業用地の取得に際しての補償は、公金によってまかなわれるものですので、適正かつ公平なものでなければなりません。
ゴネても一度提示された金額は変わらないということですね。補償する方も情報公開や説明責任がありますからね。
そのためには、皆さまの権利やその内容を正確に把握することが何より大切となります。事業の必要性をご理解いただき、皆さまのご協力のもとに、土地や建物、工作物、立木、動産などの調査をさせていただくこととなります。
補償を受けることとなる方は、原則として事業に必要となる土地に所有権や借地権などの権利をお持ちの方、その土地にある建物等の物件を所有している方や居住している方となります。
■用地補償の流れ
このような用地取得の進め方は、概ね以下のような手順に沿って行われます。
① 事業計画説明会
土地の所有者及び住民の方々に事業の目的、計画の概要、工期、施工方法等についての説明会が開かれます。
② 設計・用地説明
設計図を基に、関係者の方々に具体的な説明がなされます。
また、併せて土地の測量及び物件調査の方法についても説明されます。
③ 用地幅杭の設置
事業のため必要とする土地を明らかにするため、現地に事業用地として必要な範囲を示す幅杭が設置されます。
④ 用地測量及び物件調査
（ア）用地測量
土地の買収面積を確定するため、土地等の所有者、隣接地の所有者等の関係者の方々の立会いのもとで境界を確定し、用地測量が行われます。
（イ）物件調査
建物、工作物、立竹木等は、所有者ごとにその種類、構造、数量等について詳しく調査がなされます。
（ウ）調査結果の確認
用地測量及び物件調査が完了しますと、その調査結果の内容について誤りがないかどうかの確認をしていただくことになります。
⑤ 補償額の算定
公共事業のために必要な土地の取得に当たって支払われる土地価格、物件移転料等の補償額は、国が定めた「補償基準」に基づいて、適正かつ公平に算定がなされます。
⑥ 用地交渉（協議）
土地の価格や建物等の移転補償額について、土地所有者及び関係者の方々と個別に説明がなされます。交渉というより金額の提示なので協議ともいわれます。
⑦ 契約
用地交渉が整いますと、土地建物の所有者及び関係者の方々と個別に契約がなされます。
⑧ 補償額の支払いと土地の引渡し
契約の締結が完了しますと、契約書記載の必要書類を提出していただき、起業者が責任をもって所有権移転の登記を行います。
（ア）移転物件のない土地（更地）を契約した場合
所有権移転登記の後、土地の引渡しをいただくと、補償額は一括で支払われます。
（イ）建物等移転物件のある土地を契約した場合
建物等の移転は所有者の方々に行っていただくことになります。
１）前金の支払い
契約を締結されますと、補償額のうち起業者が規定する範囲内の金額が前金として支払われます。
２）後金（補償額－前金支払額）の支払い
所有者による建物等物件の移転が完了した後、起業者による移転完了等の確認（履行検査）が行われ、土地の引渡しが完了すると後金が支払われます。
■まとめ
みなさんいかがでしたか！？
用地補償の内容と流れは理解できたでしょうか？
もし、あなたが用地補償の対象者になったときは内容をきちんと理解して、正当な補償を受けることが大事です。
感情的になって反対しても収容されたして、税金の特例などを受けれなくなる可能性もあります。
担当者の説明をきちんと聞いて理解して契約することが必要ですね。
それでは次回はもう少し内容を詳細に解説していきます。
補償や税金の特例などの考え方についてです。
お楽しみに。。。
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