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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の登記で「住宅用家屋証明書」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 住宅用家屋証明書とは
住宅用家屋証明書とは、次のような書類です。
- 登記費用（登録免許税）を安くするために必要な書類
- 床面積50㎡以上の自己居住用のマンションか戸建てであること
- 鉄筋コンクリート造もしくは鉄骨造のマンションや戸建ては25年以内、それ以外の木造や軽量鉄骨造などの戸建ては20年以内に建築されたものが条件
不動産を購入したとき登記をします。
その登記のために払う税金が登録免許税です。この登録免許税に司法書士への報酬を加えたものがいわゆる登記費用です。
登録免許税には、税金が安くなる「軽減の特例」があり、この優遇を受けるためには、建物が居住用の住宅用家屋で特例の適用を受けれることが可能なことを証明した、「住宅用家屋証明書」が必要になります。
住宅用家屋証明の制度は、個人が良質なマイホームを購入するときに、減税することによって購入の後押しになるものとして設けられた制度です。
住宅用家屋証明の根拠となるには、次の登記に関して減税規定が定められています。
- 新築・未使用住宅用家屋の所有権保存登記・所有権移転登記
- 既使用（中古）住宅用家屋の所有権移転登記（取得原因は売買・競落に限る）
- 新築・未使用・既使用住宅用家屋の取得・増築等に際して受ける貸付けに係る抵当権設定登記
つまり、「新築住宅の際の登記である所有権保存登記」「中古不動産売買の際の登記である所有権移転登記」「住宅ローンを利用する際の登記である抵当権設定登記」の場合、建物部分が住宅用家屋証明の適用対象であれば、登録免許税が軽減されるということになります。
減税の税率は次の通りです。
- 所有権保存登記：4/1000→1.5/1000
- 所有権移転登記：20/1000→3/1000
- 抵当権設定登記：4/1000→1/1000
これらは、個人にのみ適用されます。
２ 住宅用家屋証明の適用条件
住宅用家屋証明の適用対象になる条件は次の通りです。
２－１ 自己居住用建物であること
自己居住用の建物かそうでないかは、建物部分の登記記録上の「種類」で判断されます。
２－１－１ 専用住宅の場合 （併用住宅でない場合）
登記記録上の「種類」は、原則として「居宅」でなければなりません。 「居宅」であっても、賃貸用など投資用物件には適用できません。
なお、登記記録上の「種類」が「居宅・車庫」などの場合、車庫は住んでいるからこそ使われる建物であるため、専用住宅として扱われ建物全体について適用が受けられます。
２－１－２ 併用住宅の場合
併用住宅で、登記記録上の「種類」が「居宅・店舗」「居宅・事務所」のように、建物全体として住宅の役割果たしていると言えない場合、居宅部分の床面積が総床面積の90%以上であれば、建物全体について適用が受けられます。
この床面積の内訳は、原則として建築確認書を参考に市町村が判断します。通常は、表題登記を担当した土地家屋調査士が作成した「床面積の内訳を証する書面」を提出することが実務上の通例です。
２－２ 居住済みであること
居住用の建物かそうでないかを証明する際には、住宅用家屋証明の申請者が、申請しようとする建物に既に入居済みである必要があります。
この入居済みかどうかは、住民票で判断するのが慣習です。
新築の場合などで、実務上住民票を移せない場合は、役所に「申立書」と「現住居の処分方法の根拠資料（例えば、現住所の賃貸借契約書や売買契約書、社宅証明書など）」を提出し住民票を移動できない旨を説明することで、減税の措置受けられます。
２－３ 床面積50㎡以上であること
床面積は登記簿面積で50㎡以上が必須です。
２－４ 構造の制限
「構造」についても登記記録上で判断します。
２－４－１ 新築建物の保存登記・建売住宅の移転登記の場合
戸建の場合は「構造」による制限はありません。
区分所有建物（マンション）の場合は「耐火建築物」「簡易耐火建築物」「低層集合住宅」のいずれかの場合に限って適用が受けられます。
２－４－２ 中古住宅の移転登記の場合
登記記録上の「構造」が、マンションや戸建てで耐火建築物や準耐火建築物（登記記録上の「構造」が「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」など）は25年以内、戸建てなどで木造等耐火建築物以外（登記記録上の「構造」が「木造」「軽量鉄骨造」など）は20年以内に建築されたものが条件です。
この年数を超えている場合には「耐震基準適合証明書」を発行している建物や、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入している建物であれば、適用が可能です。
２－５ 1年以内に登記すること
新築（増築）または取得後、1年以内に登記が必要です。
２－６ 抵当権の設定登記について
住宅ローンを借りる場合などの抵当権の設定登記については次の通りです。
- 適用があるのは抵当権だけです。住宅ローンであっても、根抵当権が設定される場合には適用が受けられません。
- 借入原因は、建物の新築、増築、取得のためでなければなりません。
- 土地と建物を一括購入する場合（建売住宅やマンションなど）で、土地の購入資金と建物の購入資金とが一括で融資されて内訳が明記されていない場合は、ほとんどのケースで土地購入資金を含めた全額について適用が受けられます。
- 登記上の「債務者」は、建物所有者の全部または一部（共有の場合）と一致していることを要します。
- 銀行などの金融機関からの借入れに限りません。借入先はノンバンク、共済などでも適用が受けられます。
- ・建物の底地だけでなく、他の土地建物を共同担保とする場合でも適用が受けられます。
３ 住宅用家屋証明書の取得方法
一般的に住宅用家屋証明書の申請は、司法書士が代理者として、市区町村から交付を受けます。
住宅用家屋証明書の申請は誰でもできますが、業（取得すること自体を商売とする場合）として取得する場合は弁護士、司法書士または建築士の資格が必要になります。
行政書士は業として行うことはできません。
住宅用家屋証明書は、各市区町村役所の建築課・市民税課・資産税課などで取得することができます。中古マンションや中古戸建ての住宅用家屋証明書を取得する際、次の書類が必要です。
- 住宅用家屋証明申請書（申請書は役所のHPから取得可能）
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 不動産を取得する人の新居先の住民票
- 売渡証書または登記原因証明情報（所有権移転日が明記されたもの）
また、新居先に住民票を移すことができす、未入居（住民票を移す前）で申請する場合は、次の書類が別途必要になります。
- 申立書（様式は各窓口へ訪ねてください）
- 現在居住している家屋の処分方法を明らかにする書類
「現在居住している家屋の処分方法を明らかにする書類」とは、持家の場合、「売買契約書」や「媒介契約書」など売却することを証明する書類で、賃貸している場合には、「賃貸借契約書」や「媒介契約書」などの書類を指しています。
持家以外の場合（寮・社宅など）は、「賃貸借契約書」や「使用許可書」「家屋証明書」などの書類を指しています。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産登記の基礎となる「住宅用家屋証明書」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
