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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の登記で「合筆・合筆登記」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 合筆とは
合筆とは、複数の土地を1筆の土地にすることです。
合筆するために行う登記を合筆登記といいます。
合筆後の地番は、原則として一番小さい数字の地番を残します。６番2と7番を合筆したときは、6番2になります。
合筆により地積が変わるため、合筆前の地積を抹消し、その下に合筆後の新しい地積を記録します。原因は「③◯番を合筆」となります。
（合筆後の土地の登記簿）
一方、合筆されて地番が残らなかった土地の登記簿は閉鎖されます。その際に、所在・地番・地目・地積の登記内容を抹消し、「登記の日付」の欄に、合筆登記が完了した日と、その日に閉鎖したことを記録されます。
甲区の所有権、乙区の抵当権に関して、合筆前と地番は同じでも、別の地番だった土地が含まれているのでその事情を明らかにします。
甲区には、新たな順位番号で、「合併による所有権登記」を記録し、新たな登記識別情報が通知されます。
抵当権があっても例外的に合筆可能な場合は、合筆後の乙区に抵当権が合筆後の土地全体に及ぶことを示す付記登記をします。
付記登記は職権で行い、「権利者その他の事項」欄に、合筆登記したことを記録します。
【重要】合筆できないケース
- 互いに接していない土地
- 地目が異なる土地
- 地番区域が異なる土地
- 所有者が異なる土地
- 所有者の持分が異なる土地
- 所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地
- 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地
◇筆とは
筆界の筆とは、登記簿において1つの土地を指す単位です。1筆ごとに登記が行われ、地番がつけられます。1筆の土地を分割して、複数の土地にすることを分筆といい、複数の土地を1筆の土地にすることを合筆といいます。
２ 合筆後の建物
合筆すると建物の表示（所在と家屋番号）にも影響を与えます。
合筆後の所在と家屋番号
先ほどのイラストで例えると、7番の土地にあった建物の敷地部分が合筆されて6番2になった場合、所在は7番地から6番地2、家屋番号は7番から6番2への建物の変更登記をします。
変更登記をしない限り、6番2の建物登記を調べても、以前の7番の土地にあった建物を登記上で見つけることはできないからです。
現在の地番で建物登記が見つからない場合は、合筆や分筆の可能性を考えて、関係する土地の地番を探してみることも重要です。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産登記の基礎となる「合筆・合筆登記」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
