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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の登記で「分筆・分筆登記」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 分筆・分筆登記とは
分筆・分筆登記とは、1筆の土地を分割して、複数の土地にすることです。
分筆とは、1筆の土地の区画を人為的に変更して、2筆以上に分けることです。
分筆するために行う登記が分筆登記です。分筆しても権利関係は変わらず元のままなので、分筆した土地の登記簿には、元の土地の権利関係を転写します。
地番が46番の土地から、46番2の土地が分筆された場合です。分筆したことがわかるように、元の土地にも枝番をつけて46番1とします。
分筆された土地には、「46番から分筆」と記録されます。
分筆された土地には現在付けられている最後の枝番の次の数字を付けます。
46番2の土地を2つに分筆する場合は、46番2と46番3となります。
分筆する元の土地は、分筆により面積が減ったので、以前の面積を抹消し、分筆後の面積を記録します。
分筆する元の土地の登記簿の「原因及びその日付」欄は、まず地積更正による「③錯誤」とし、次の行に分筆の内容「①46番1、46番2に分筆」とします。
地積更正された地積は、分筆後に実測した地積です。分筆前の元の土地全体の実測地積は、登記上に記載されません。
分筆する元の土地の甲区は変更ありませんが、乙区は変更されることがあります。
例えば、分筆前の土地1筆だけが抵当権の目的だった場合、分筆により2筆になったので、共同担保目録を作成します。そして、元の土地の抵当権登記に共同担保目録の番号を付記登記で追加します。
一方、分筆された土地の甲区・乙区には、元の土地の登記内容を、職権で転写します。転写した登記の末尾に、「順位◯番の登記を転写」とし、分筆登記申請の受付年月日と受付番号を記録します。
甲区の所有権登記は、現在の所有者に関するものなので、最後の所有権移転登記のみを転写します。
乙区は、現在効力のある登記を転写します。
抵当権のついた土地の一部を売買する場合、売却する土地について、通常は抵当権を外すので、売却のため分筆した土地について抵当権を抹消します。この場合は、元の土地に付記登記をします。
２ 分筆後の建物
分筆すると建物の表示にも影響があります。
19番2の土地にあった建物の敷地部分が分筆されて19番3になった場合、所在は19番地2から19番地3、家屋番号は19番2から19番3への建物の変更登記をします。
建物の登記上の所在は、変更登記をしない限り、元の地番である19番地2のままになってしまいます。登記上では19番2の土地には、地上にはない建物が残ったままになります。逆に、分筆された19番3の土地は、実際には建物が建っているのに、登記上は建物がないことになります。
現在の地番で建物登記が見つからない場合は、分筆や合筆の可能性を考えて、関係する土地の地番を検索してみましょう。
３ 分筆登記の申請
分筆登記の申請には、分筆する土地の範囲および面積を確定するために、地積測量図を添付します。
分筆する土地だけでなく、分筆して残る元の土地も実測するのが基本です。
分筆する前の登記面積から分筆する土地の面積を差し引いた面積に対して、実測面積が誤差の許容限度をこえる場合は、元の土地について地積更正登記が必要になります。
分筆するときには、土地全体を実測しなければならず、その境界確定には隣地所有者の境界確認が必要なので、手間と時間がかかります。
分筆後の土地について、新たに登記識別情報が通知されず、分筆された土地の登記識別情報は、分筆前の土地のものを引き継ぎます。
◇登記識別情報と権利証
2005（平成17）年3月の不動産登記法の改正によって、権利書を交付する制度を順次廃止し、その代わりに「登記識別情報」を登記名義人に通知する制度へかわっています。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産登記の基礎となる「分筆・分筆登記」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
