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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには「地籍測量図」について理解しておくことは重要です。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
不動産を調査する際には、次の資料を法務局から取得する必要があります。
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 公図
- 地積測量図
- 建物図面（各階平面図）
この記事では、地積測量図を取得する場合について、地積測量図とはなにか、その見方や読み方や取得方法について、また、地積測量図を取得して、何を調査すればよいのかについてわかりやすく説明します。
１ 地籍測量図とは
（不動産登記事務取扱手続準則第50条）
地積測量図は、地積及びその求積方法のほか、筆界点の座標値や筆界点間の距離、方位、縮尺、該当地の地番及び隣接地の地番などを記載する。 また、基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値を記録する場合には、当該基本三角点等に符号を付した上、地積測量図の適宜の箇所にその符号、基本三角点等の名称及びその座標値も記録するものとされている。
地籍測量図とは、土地の面積の測量結果を明らかにする図面のことです。
地積とは土地の面積のことになります。
土地の登記の際に添付される図面で、具体的には分筆登記や地積更正登記、埋め立てや払い下げのための表題登記の申請の際に、面積の根拠を示すために作成し、法務局に提出します。
地積測量図は地積だけではなく、土地の正確な形状や隣地との位置関係、境界標の位置、地積の求積方法なども明らかにします。
登記申請に地籍測量図が必要となったのは1960（昭和35）年4月1日からです。
それより前については、地積測量図がないのが一般的で、昭和35年4月以降でも、昭和40年前後までは地積測量図がないものも見られます。
２ 地積測量図の見方
地積測量図の見方や調査するポイントは次の通りです。
- 図面からわかること：土地の面積・長さ（幅）・境界標の種類や位置
- 調査のポイント：該当する物件の面積や境界標の確認のほか、道路幅員の参考となる地番を申請し、現地での確認に利用します。
地積測量図は、作製された年代によって次のような違いがあります。
昭和30〜40年代：測量精度が低い。
昭和45年以降：原則、法務局申請時に地積測量図の添付が義務化
昭和52年以降：図面に境界標の種類が記載
平成3年以降：官民境界確定をした図面が作成、添付
平成18年以降：座標(データ)値が記載され、残地計算の図面は不可
平成20年以降：基準点を使用した世界測地系データで図面が作製
３ 境界標について
境界標時期が新しい地積測量図には、境界の各点に設置されている境界標の種類が表示されています。
境界標には様々な種類があります。境界標は永続性のあるものを設置することが前提となっています。
売買する物件に境界標が無い箇所があれば、売主へ「売却にあたり全ての境界に永続性のある境界標を設置する必要があり、その費用が発生する」ことを説明しなければなりません。
刑法第262条の2には「境界標を損壊し、移動し、若しくは除去し、またはその他の方法により、土地の境界を認識することができないようにした者は、五年以下の懲役または五十万円以下の罰金に処する」とあります。
４ 地積測量図の取得方法
地積測量図の取得方法は、次の4つの方法があります。
- 調べたい不動産を管轄する法務局に行く
- 最寄りの法務局に行く
- インターネットで取得する
- 郵送で取り寄せる
詳しくはこちらをご覧ください。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる「地積測量図」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
