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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには登記における「土地・戸建の登記簿謄本」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 土地・戸建の登記簿謄本の見方とは
登記簿謄本について、表題部の様式は土地と建物で異なります。
不動産を調査する際には、次の資料を法務局（インターネットを含む）から取得する必要があります。
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 公図
- 地積測量図
- 建物図面（各階平面図）
- (要約書)
今回は、土地や一戸建ての登記簿謄本（登記事項証明書）について、見方についてわかりやすく説明します。
２ 登記簿謄本・登記事項証明書とは
不動産登記とは「その不動産がどんなものなのか、どこの誰が所有しているかを記録しているもの」です。
また「その不動産で誰がどんなことをしたのか記録したもの」になります。
登記内容（登記事項）を記載した書類の呼び方について、紙のときは「登記簿謄本」、コンピュータの時は「登記事項証明書」と呼び、内容は同じです。
ここでは、「登記簿謄本」で統一します。
３ 土地・戸建の登記簿謄本の見方
土地・建物部分の登記簿謄本の見方や調査するポイントは次の通りです。
- 書類からわかること：その土地（筆）の登記上の所有者名・住所、権利関係、建物新築年月日
- 調査のポイント：登記上の所有者が、真の所有者とは限らないため、必ず売主の権利証もしくは登記識別情報と登記簿謄本とを照らし合わせて確認します。
３－１ 登記簿謄本を読む上で、必ず知っておかなければならない知識
登記簿謄本の構成は、大きく表題部と権利部の2種類に分かれます。権利部はさらに甲区と乙区に分かれ、全体で3つの部分から構成されます。
３－２ 表題部の読み方
表題部は、表示に関する登記を記録するもので、具体的には不動産の物的状況を示します。
表題部の様式は土地と建物で異なります。
【土地】
「不動産番号」は、不動産を特定するための番号で、不動産1個ごとにつけます。その左の「調整」は、登記簿をコンピュータ等式へ移記した年月日を記録します。最初からコンピュータ様式で登記されているときは「余白」と表示します。
2段目左側の「地図番号」は、その土地に関して「地図」が整備されているときに、地図の番号を記録します。その右の「筆界特定」は、その土地について筆界特定（ひっかいとくてい）の申出があり、筆界が特定された場合にその旨を記録します。
3段目の「所在」は、不動産の位置を特定するもので、都道府県名は書かず、市区町村および丁目・字（あざ）までを記録します。
- 地番：土地を特定するために、1筆ごとの土地に付けられた番号
- 地目：土地の用途を表し、宅地・田・畑・山林・公衆用道路・雑種地など全部で23種類（必ずしも地目が土地の現況を示している訳ではない）
- 地積：土地の面積を表し、㎡単位で表示
- 原因及びその日付（登記の日付）：原因及びその日付とは、登記をする原因とそれが起きた年月日。登記の日付は、登記官が登記を完了した日で、登記を申請した日ではない。
３－３ 字と大字
字は、市町村内を小区分した地名を表示するために、古くから使われている言葉で、土地の所在を「字◯◯」と表示します。
大字（おおあざ）は、字より広い範囲で、その中に多くの字があり、「大字△△字◯◯」のように表示します。大字は、明治以降の町村合併にあたり、吸収合併された村の名前に由来するものが多いとされます。
【建物】
右上の不動産番号には、不動産を特定するための番号である不動産番号を記録します。
2段目の地図番号（所在図番号）は、建物所在図の番号を記録します。
3段目以降に、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが記録されます。「所在」は、不動産の位置を特定するもので、建物の場合は、地番までを所在として「◯番地◯」と表示します。
３－４ 特殊な場合の建物の所在の表示
- 2筆以上の土地にまたがって建っている場合：建物1階部分の面積がもっとも多い土地の地番
- 附属建物がある場合：主である建物が建っている土地の地番
- 旧水路・里道など地番のない土地の場合：一番近く接している土地の地番を使い「◯番地◯先」と表示
- 土地区画整理事業による仮換地に建てられた建物：仮換地の場所にあたる従前地の地番を表示し、仮換地の表示（◯ブロック◯ロット）を併記
またその下に、附属建物を記録する欄があります。
- 家屋番号：土地での地番にあたるもので、この番号により家屋（建物）を特定。1筆の土地に複数の建物がある場合は、枝番を付けて区別。
- 家屋の種類：建物の用途を示し、居宅・店舗・事務所・工場等がある。複数の用途の場合、床面積が大きい用途を先に表示。
- 家屋の構造：建物の主たる構造・材質・屋根の状況・階数などを表示。
- 床面積：家屋の面積を㎡単位で小数点第2位まで。戸建については壁芯面積で表示。増改築部分が未登記のままになっていると、記載面積と現況面積が異なる。
- 原因及びその日付：建物の新築年月日や増築の場合もこの欄に表示。新築年月日の記載がない場合は、建物の閉鎖謄本を取得。附属建物を、主である建物と一緒に新築して表題登記した場合は、附属建物の「原因及びその日付」の欄は、記録を省略。
- 法務局で登記の処理をした日
- 所有者：建物の表題登記の申請人が記載。この欄に記載された人が、表題登記完了後、所有権保存登記申請の権利を有する者。所有権保存登記すると、表題部所有者を抹消。表題部所有者を記録するのは、所有権保存登記を申請できる者を明らかにするためであり、表題部所有者以外の者は、原則、所有権保存登記を申請できない。なお、所有権保存登記されるまでは、第三者への対抗力を有さない。
３－５ 建物の面積を表示する方法
建物の面積表示には、壁芯と内法の2種類があります。
壁芯は、壁の中心からの寸法で測量したもので、戸建ての建物の登記簿で表示されるほか、マンションの販売図面などで表示されます。
内法は、壁の内側からの寸法で測量したもので、区分建物（マンション）の登記簿において専有部分の床面積を表示する場合に使われます。
建物を新築したとき、または取り壊したときは、1ヶ月以内に表題登記または滅失登記をしなければなりません。
しかしながら、必ずしも滅失登記がされていないため、登記簿謄本で建物があっても、実際には取り壊されていて存在しないことがあります。
また、実際に建物があっても、未登記のために登記簿謄本がないこともあります。
３－６ 権利部の読み方
権利部は、権利に関する登記を記録し、不動産の権利関係を示します。
①【甲区】
甲区は、所有者の住所・氏名・登記の目的・取得年月日と取得原因を記録します。
- 順位番号：登記の順位番号。
- 登記の目的：登記の目的が記載。
- 受付年月日・受付番号：法務局が登記申請を受け付けた日。
- 権利者その他の事項：所有者が移転した原因（売買・相続・贈与など）とその日付、所有者の住所・氏名が記載。
３－７ 差押登記
不動産に対する差押が行われたこと、つまり競売または公売の手続きが正式に開始されたことを公示する登記です。このような物件を取引するにあたっては、登記簿記載の債権者または申立人に対し、差押登記の抹消に応じてもらえるかどうかを確認する必要があります。
３－８ 仮登記
本登記をするには手続法上の要件が完備していない場合に仮の登記をし、本登記のためにあらかじめ重要な順位を確保するものです。本登記の要件が備わり、仮登記の余白がうめられると、仮登記の後に登記された権利は抹消されます。
②【乙区】
乙区は、登記の目的・原因・権利者などを記録します。
- 順位番号：債権回収においては抵当権の順位が重要。
- 登記の目的：登記の目的が記載。
- 受付年月日・受付番号：法務局が登記申請を受け付けた日とその受付番号。
- 権利者その他の事項：抵当権の内容（抵当権を設定することになった原因とその日付）などが記載。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる土地利用における「土地・戸建の登記簿謄本」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
