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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには不動産登記における「表題登記」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 表題登記とは
表題登記とは、新たに不動産が生じたときにする登記です。
表題登記は、不動産登記の1つです。
不動産登記とはその不動産がどのようなものか、どこの誰が所有しているかを記録しているものであす。
また、その不動産で誰がどんなことをしたのか記録したものです。
それらの記録がまとめられた台帳を「登記簿」といいます。登記簿は表題部から始まります。
表題登記は、表題部に最初にされる登記で、不動産がどういう状況なのか示す登記です。
具体的には、原則として、不動産が新たにできたときにする登記で、建物表題登記と土地表題登記の2つにわかれます。
２ 建物表題登記とは
建物表題登記とは、建物の登記の表題部を新しくつくる登記です。一般的に、建物を新築したときに行います。
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- 建物の所在
- 建物の家屋番号
- 建物の種類
- 建物の構造
- 建物の床面積
- 建物の原因及びその日付として新築年月日
- 建物の所有者の住所と氏名
表題部からはこのような情報が記載されています。
一般的な住宅で登記が可能な建物の条件には「外気分断性」「定着性」「用途性」「取引性」「人貨滞留性」があり、これらの条件すべてを満たさなければ登記できません。
・外気分断性：建物内と外気とが、壁・ガラス・屋根などで分断されている
・定着性：建物の基礎があり、簡単に建物が動かないか
・用途性：居宅であれば居宅の用途を満たしている
・取引性：不動産取引の対象か（歴史的寺院や文化財などは登記する必要がない）
・人貨滞留性：人が居住できる空間かどうか
建物表題登記は、土地家屋調査士に依頼して行うのが一般的ですが、自分で行うこともできます。
建物表題登記はそれほど難しくないため、誰でも行うことができます。建物表題登記は、表題部に載っている情報の証拠書類を集める必要があります。
建物表題登記の申請は、法的な義務です。
建物表題登記は、建築後1ヶ月以内に行わなければなりません。
申請を怠ると、10万円以下の過料（罰則）に処せられることもあるため注意が必要です。
３ 建物表題登記に必要な書類
自分で建物表題登記を行う場合は、次の書類を集めます。
３－１ 所有権証明書
所有権の証明に必要な書類を所有権証明書といいます。この所有権証明書は、地域によっても異なり、建物表題登記を申請する法務局に事前に相談してください。一般的な新築の建物（注文住宅）の場合で、所有権証明書となる書類は次のとおりです。
■建築確認通知書（確認申請書の副本と確認済証）
新しく建物を建築する場合は、その建物の建築主・設計者・工事監理者が誰であり、どこにどんな建物を建築するかを、事前に検査機関に知らせてチェックを受けなければなりません。この申請で使われるのが（建築）確認申請書で、チェックして問題がない場合に発行されるのが確認済証です。
建築確認通知書はハウスメーカーや工務店、設計事務所に請求して取得します。
■工事完了引渡証明書
ハウスメーカーや工務店などが、建物の完成後に、建築主に引き渡したことを証明する書類です。会社法人等番号を記載すれば登記事項証明書は不要ですが、会社の印鑑証明書が必要です。
■検査済証
建物の完成後には完了検査を行い、問題がない場合に発行されるのが検査済証です。ハウスメーカーや工務店に請求します。検査済証がない場合は、建築確認申請書と工事完了引渡証明書で申請を行います。
３－２ 住所証明書
建物の所有者になる人全員の住民票の写しです。所有者の住んでいる役所に行き取得します。1つの住民票に所有者全員の名前が載っているものを用意します。
なお、建物表題登記の際に間に合わないときは、所有権保存登記のときまでに住所を移せば問題ありません。
３－３ 建物図面/各階平面図
建物図面との建物表題登記の図面作成は、建築確認通知書を元に行いますが、正しいかどうか現地調査が必要になります。
次の項目を調査しましょう。
■建物の所在と位置
公図と建築確認通知書にある配置図を使い、土地の中のどの位置に建築物が建っているかを調べます。公図は登記所（法務局・地方法務局・支局・出張所）や郵送・ネットで入手可能です。土地の境界から建物の外壁までの距離を測ります。
■建物の種類
建物の種類とは、居宅・倉庫・店舗・事務所・工場など何の用途の建物であるかということです。建築確認通知書第三面の主要用途欄に記載されています。
■建物の構造
建物の構造とは、構造と屋根材と階数のことです。建築確認通知書第四面の構造・階数・屋根欄に記載されています。
■建物の形状と床面積
建築確認通知書から平面図と面積表（求積図）を求めます。実測して大きな誤差がない場合は、平面図に書いてある数値を採用します。
■建物が完成した日
３－４ 建物表題登記の申請書
申請書には、建物の所在・種類・構造・床面積・新築年月日などを書きます。家屋番号は書く必要ありません。
３－５ 建物が位置する地図
地図を印刷して、建物が位置するところに印をつけます。
３－６ 写真
色々な角度から建物の写真を取ります。特に建物全体・水まわり・階段・屋根のアップを撮っておきます。
３－７ 代理権限証明書（委任状）
申請者本人が、法務局に行くことができない場合には、代理人に申請に行ってもらうことも可能です。
４ 申請方法
直接、登記するためには法務局（平日）に行きます。
申請書を郵送する場合は、申請書を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載の上、書留郵便により送付します。切手を貼った返送用の封筒も同封が必要です。
完了した際「登記完了証」というものが登記所から発行され送られてきます。
ただし、提出書類に不備がある場合は、電話連絡があり補正が必要となりますので、直接法務局に行って書類を確認してもらう方がよいでしょう。
５ 土地表題登記とは
埋め立てなど以外は、実際のところ、土地が新たにできることは少なく、大部分はすでに存在する土地に対してのものです。
多くは、道路や水路など地番が付けられていない土地に対するものです。
公図を作成した時点で道路や水路だった土地は登記がありません。
このような土地が、道路や水路として使われなくなると払下げの対象となり、払下げにあたり表題登記を行います。
この場合、国（財務省）が申請する場合と、払下げを受けた者が申請する場合があり、表題部所有者は財務省または払下げを受けた者になります。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる土地利用における「表題登記」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
