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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには土地利用における「山林」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 山林の調査方法とは
山林の調査を行う場合、まず調査地が宅地見込地かどうかを判断しなければなりません。
宅地見込地の目途がない純粋な山林の調査項目は、次のとおりです。
① 交通接近条件
- 最寄り駅、最寄り集落までの距離
- 接面する林道の有無（林道がある場合：幅員、舗装の有無、道路との高低差。ない場合：道路開設の可能性、搬出可能道路までの距離と方法）
②自然的条件
- 日照・積雪・風あたり
- 土壌の状況
- 斜面の位置と傾斜方位
- 土砂崩れ等の災害の危険性
③その他
- 鉄塔等の障害物の介在の有無とその程度
山林の境界調査は、通常の宅地の境界調査とは異なり、面積が広く、傾斜のある山林の境界杭を1つずつ確認したとしても、全体の地勢や林道との位置関係がわからなければ、あまり意味がありません。
山林の境界は、木の種類や林齢の違いで見分けられるように、周囲と違う目印となる木を植えて、境界とすることや、尾根や谷、水路などの地形にもとづいて決められることが多いため、地形図の確認も必要です。
山林の面積については、登記面積より実際の面積のほうが大きい土地が多く、実測面積が登記面積より数倍あることも珍しくありません。
このように不正確な山林の面積の調査では、まず、登記面積が現状面積と一致しているかどうかを判断しますが、次の場合は、一致している可能性が大きいです。
- 国土調査が実施されて、面積が更正されている
- 分筆された土地で、面積が正確に測られている
これら以外の場合は、広大な山林を実測するには手間と費用がかかるため、次のような方法をとることが一般的です。
- 面積が不正確であることを意識しながら、登記面積を採用するという条件をつける
- 森林施業図を入手して調査地の範囲が確定できるときは、図面からの計測による概測面積を採用する
山林の価値には、土地だけでなく地上の立木も含まれるため、立木の調査も必要です。
立木の調査は難しく、立木価格も良質材を除いて概して低く、立木調査をする意味も少ないのが実情です。
そのため、立木の調査は、調査目的を考慮して、行うかどうかを決めます。
簡易的な調査方法として、森林簿に記載されている樹種・材積を採用する方法があります。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる土地利用における「山林の調査」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
