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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには土地利用・評価における「宅地見込地」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 宅地見込地とは
宅地見込地とは、宅地になると見込まれる土地のことです。
農地や山林などの不動産調査の際には、調査する土地が宅地見込地に該当するかどうかを判断します。
宅地見込地とは、不動産鑑定評価で用いられる考えで、都市近郊に位置して、宅地化が進んでいる地域内の農地や山林のように将来的に宅地になると見込まれる土地のことです。
ここでの宅地とは、店舗や工場でもよく、必ずしも居住用の土地のみを指すものではありません。また、登記簿謄本の地目に記載されている「宅地」とも関係がありません。
これらの土地は、農地や山林でも、将来的には開発が行われて宅地へ用途転換する可能性が高く、純粋な農地・山林ではなく、宅地の要素が混じっている土地になります。
宅地見込地の性格を持つ農地や山林は、宅地価格の影響を受けるため、純農地や純山林のより評価が高くなります。
不動産鑑定の違い
このような状況から、農地・山林の調査では、調査する土地が純農地・純山林なのか、それとも宅地見込地としての農地・山林なのかを判断する必要があります。
宅地見込地としての判断基準として「宅地見込地地域の判定指標」があります。
（土地評価事務処理細則第2条）
要領第3条第4号のイの宅地見込地地域の判定にあたっては、次の各号に掲げる事項を総合的に考慮するものとする。
- 母都市の人口、世帯数及び住宅建設の動向
- 母都市への企業の進出の状況
- 周辺の宅地開発地の分布状況及び開発後の宅地の利用状況
- 母都市の都心までの距離
- 最寄鉄道駅までの距離
- 幹線道路までの距離
- 小学校及び中学校までの距離
- 地勢、地盤等の状況
- 開発行為の許可の可能性及び採算性
- その他開発に伴い必要となる事項
宅地見込地の判断は、一般的には不動産鑑定士が行います。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる土地利用における「宅地見込地」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
