このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
相続が発生した場合、亡くなった人（被相続人）の財産の名義を、相続する人の名義に変える手続きが必要になるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の登記で「所有権保存登記」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 所有権保存登記とは
所有権保存登記とは、最初の所有者が誰かを示す登記のことです。
不動産登記とはその不動産がどんなものなのか、どこの誰が所有しているかを記録しているもので、登記の記録がまとめられた台帳を「登記簿」といいます。
登記は次のようなときに必要になります。
- 建物の新築・増築・取り壊し
- 不動産の購入・売却・相続・贈与
- 住宅ローンの利用・借換え・完済
登記簿の構成としては、大きく表題部と権利部の2種類に分かれ、権利部は、甲区、乙区に分かれす。
表題部と権利部（甲区と乙区）
所有権保存登記は、権利部の甲区欄の最初に所有者として名前を入れる登記です。
権利部は、権利に関する登記を記録し、不動産の権利関係を示します。
甲区は、所有権に関する登記、および所有権に影響を与える登記を記録し、所有者の住所・氏名・登記の目的・取得年月日と取得原因を記録します。「登記簿」によって、所有者は自分の所有権を主張し、法律上の「対抗力」を有します。
所有権保存登記は最初の所有者しか行わない登記です。
中古の建物を買って所有者が変わった場合は「所有権移転登記」によって、甲区欄を新しい名前に変更し所有者が変わったことを登記します。
建物表題登記は、建物建築後1ヶ月以内に行わなければなりません。
しかし、所有権保存登記は特に期限も罰則もありません。
所有権保存登記は、司法書士に依頼して行うのが一般的で、登録免許税という税金がかかり、面積によって変動するため費用します。
２ 所有権保存登記を自分で行う方法
所有権保存登記は、司法書士に依頼して行うのが一般的ですが、自分で行うこともできます。
２－１ 所有権保存登記に必要な書類
所有権保存登記に必要な書類は次の通りです。
①住所証明書
住所証明書とは、建物の所有者になる人全員の住民票の写しのことです。1つの住民票に所有者全員の名前が載っていれば、その1つだけの住民票で大丈夫です。
②住宅用家屋証明書（要件を満たしている場合）
住宅用証明書がなくても所有権保存登記はできますが、あれば大きく減税されます。次の要件を満たしていることが条件ですが、一般的なマイホームであれば、これらの要件は満たしています。
◇共通事項
- 住宅用の家屋
- 床面積が50㎡以上
- 区分所有建物（マンション）については、建築基準法上の耐火または準耐火建築物
- 店舗など併用住宅については、その床面積の90%を超える部分が住宅
◇注文住宅の場合
- 新築後1年以内
◇分譲住宅や建売住宅の場合
- 取得後1年以内の家屋で、売買や競売によって手に入れたもの
住宅用家屋証明書は役所で手に入れることができます。建物表題登記完了後に、発行されます。
発行には次のような書類が必要になります。詳しくは、該当する役所のホームページで確認して下さい。
- 住宅用家屋証明書の申請書
- 住民票の写し
- 建物表題登記の登記完了証または建物の登記事項証明書
- 特定認定長期優良住宅の場合は、認定申請書の副本及び認定通知書の写し
- 建築確認通知書の副本
③所有権保存登記の申請書
申請書は記載例通りに必要事項を記入していきます。
申請書にある「課税価格（課税標準価格）」とは、固定資産課税台帳に登録される「不動産の価格」のことです。
所有権移転登記の場合は、固定資産台帳に登録されている価格（固定資産税評価額）になります。固定資産台帳に登録のない新築の不動産（所有権保存登記）の場合は、類似する不動産の登録価格を基礎として法務局が認定した価格を課税標準とします。抵当権の設定登記の場合は、担保する債権の金額になります。
④代理権限証明書（委任状）
申請者本人が、法務局に行くことができない場合には、代理人に申請に行ってもらうことも可能ですが、委任状が必要です。
２－２ 申請方法
法務局に登記相談窓口が設置されている場合もあります。
不安な場合は作成した書類を持っていき見てもらいましょう。
登記するにはその不動産の所在地を管轄している法務局に行きます。法務局HPの管轄のご案内で、管轄する法務局を調べることができます。
申請書を郵送する場合は、申請書を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載の上、書留郵便により送付します。完了した際「登記完了証」と「登記識別情報」というのが登記所から郵送されてきます。
ただし、提出書類に不備がある場合は、電話連絡があり補正が必要となりますので、直接法務局に行き書類を確認してもらう方が良いです。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産登記の基礎となる「所有権保存登記」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
