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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の登記で「表題登記」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 表題登記とは
不動産登記とはその不動産がどのようなものか、誰が所有しているかを記録したもので、その不動産で誰がどんなことをしたのか記録しています。
表題登記とは、新たに不動産が生じたときにする登記になります。
それらの記録がまとめられた台帳を「登記簿」といいます。登記簿は表題部から始まります。
表題登記は、表題部に最初にされる登記で、不動産がどういう状況なのかを示す登記です。
原則として、不動産が新たにできたときにする登記で、建物表題登記と土地表題登記の2つにわかれます。
２ 建物表題登記とは
建物表題登記とは、建物の登記の表題部を新しくつくる登記になります。一般的に、建物を新築したときにします。
建物表題登記の申請は、建築後1ヶ月以内に必要な法的な義務になります。
怠ると、10万円以下の過料（罰則）に処せられることもあります。
表題部からは次ような情報が読み取れます。
- 建物の所在
- 建物の家屋番号
- 建物の種類
- 建物の構造
- 建物の床面積
- 建物の原因及びその日付として新築年月日
- 建物の所有者の住所と氏名
建物表題登記は、一般的な住宅で登記が可能な建物の条件として、以下のような条件すべてを満たさなければなりません。
- 外気分断性：建物内と外気とが、壁・ガラス・屋根などで分断されているか
- 定着性：建物の基礎があり、簡単に建物が動かないか
- 用途性：居宅であれば居宅の用途を満たしているか
- 取引性：不動産取引の対象か
- 人貨滞留性：人が居住できる空間か
建物表題登記は、土地家屋調査士に依頼して行うのが一般的ですが、自分で行うことも可能です。建物表題登記は、表題部に載っている情報の証拠書類を集める必要があります。
２－１ 建物表題登記に必要な書類
自分で建物表題登記を行う場合は、次のような書類が必要です。
①所有権証明書
所有権を証明するには、多くの証拠書類が必要になります。所有権証明書は、地域によっても異なるため、建物表題登記を申請する登記所に事前に確認が必要です。一般的な新築の建物の場合で、所有権証明書となる書類は次のとおりです。
・建築確認通知書（確認申請書の副本と確認済証）
建築確認通知書はハウスメーカーや工務店、設計事務所に請求して取得します。
・工事完了引渡証明書
ハウスメーカーや工務店などが、建物の完成後に、建築主に引き渡したことを証明する書類です。建物が完成する少し前でももらうことができます。
・検査済証
建物の完成後には完了検査を行い、問題がない場合に発行されるのが検査済証です。ハウスメーカーや工務店に請求します。検査済証がない場合は、建築確認申請書と工事完了引渡証明書で申請を行います。
②住所証明書
住所証明書とは、建物の所有者になる人全員の住民票の写しです。
なお、建物表題登記の際に間に合わないときは、所有権保存登記のときまでに住所を移せば問題ありません。
③建物図面/④各階平面図
③建物図面と④の建物表題登記の図面作成は、建築確認通知書を元に行います。
この時に、正しいかどうか次の項目を現地調査が必要です。
・建物の所在と位置
公図と建築確認通知書にある配置図を使って、土地の中のどの位置に建築物が建っているかを調べます。
・建物の種類
建物の種類とは、居宅・倉庫・店舗・事務所・工場など何の用途の建物であるかということです。建築確認通知書第三面の主要用途欄に記載があります。
・建物の構造
建物の構造とは、構造と屋根材と階数のことです。建築確認通知書第四面の構造・階数・屋根欄に記載されています。
・建物の形状と床面積
建築確認通知書から平面図と面積表（求積図）を求めます。実測して大きな誤差がない場合は、平面図に書いてある数値を使用します。
・建物が完成した日
⑤建物表題登記の申請書
申請書には、建物の所在・種類・構造・床面積・新築年月日などを書きます。
⑥建物が位置する地図
⑦写真
⑧代理権限証明書（委任状）
申請者本人が、法務局に行くことができない場合には、代理人に申請に行ってもらうことも可能です。
２－２ 申請方法
不安な場合は法務局に登記相談窓口が設置されている場合もありますので、事前に書類を持参して見てもらいましょう。
登記するには平日に法務局に行く必要があります。
申請書を郵送する場合は、申請書を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載の上、書留郵便により送付します。
その際、切手を貼った返送用の封筒も同封しておきます。完了した際「登記完了証」というものが登記所から発行され送られてきます。
３ 土地表題登記とは
新たに土地が生じたときは土地表題登記として、これまで道路や水路として使われなくなると払下げの対象となり、無地番の土地を払下げにあたり表題登記を行います。
また、埋立てなどがあった場合は土地表題登記が発生します。しかし、実際のところ、土地が新たにできることは少ないです。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産登記の基礎となる「表題登記」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
