このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の登記で「不動産登記の種類」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 不動産登記とは
不動産登記とは、その不動産がどんなものなのか、どこの誰が所有しているかを記録しているものであり、またその不動産で誰がどんなことをしたのか記録したものです。
それら登記の記録がまとめられた台帳を登記簿といいます。現在は電子化されて登記記録ともいいます。
登記は以下のようなときに必要になります。
- 建物を新築・増築・取り壊し
- 不動産の購入・売却・相続・贈与
- 住宅ローンの利用・借換え・完済
２ 登記の種類
ここでは登記の種類について、それぞれ説明します。
２－１ 建物を新築した場合
２－１－１ 表示登記
表示登記とは、建物の登記記録の表題部を新しくつくる登記です。一般的には、新築の建物が完成したときに行います。
建物の新築工事が完了して完成すると、下記のような項目を特定する登記を申請します。
この登記を建物の表示登記もしくは建物表題登記といいます。
一般的に土地家屋調査士が、表示登記に必要な資料を作成します。
建物の表示登記は、登録免許税の課税の対象ではないため非課税です。
- 建物の所在
- 建物の家屋番号
- 建物の種類
- 建物の構造
- 建物の床面積
- 建物の原因及びその日付として新築年月日
- 建物の所有者の住所と氏名
２－１－２ 所有権保存登記
所有権保存登記とは、甲区欄の最初に所有者として名前を入れる登記になります。
登記簿という証拠より、所有者は自分の土地の所有権を主張できます。
所有権保存登記は、最初の所有者しか行わない登記であり、所有者が変わった場合は、所有権移転登記によって、甲区欄を新しい名前に変更し、所有者が変わったことを登記します。
登記記録には、土地と建物それぞれに表題部、甲区、乙区が設けられています。
甲区欄とは、建物の所有者が誰かを示す欄です。過去の所有者がそこに名前が記載され、一番下の名前が現在の所有者になります。
乙区欄は所有権以外の権利関係が書かれています。
表題部に対して、甲区欄・乙区欄のことを権利部といいます。
登記簿の甲区（所有権に関する登記）には、所有権の住所、氏名の他、新築の日付などが記載されます。
所有権保存登記は、司法書士に依頼して行うのが一般的です。自分で行うこともできます。
２－２ 不動産を購入・売却・相続・贈与するとき
２－２－１ 所有権移転登記
不動産を売買・相続・贈与したときは、持ち主から新所有者へと所有権が移転します。このときに行われる登記を所有権移転登記といいます。
所有権移転登記をすることで、新所有者は第三者に対して所有権を主張できるます。
相続登記は所有権移転登記の一つで、相続を原因とする所有権移転登記のことです。
２－３ 住宅ローンを借りるとき
２－３－１ 抵当権設定登記
抵当権設定登記とは、住宅ローンを借りるときに行う登記なります。
住宅ローンのように借金の金額が大きい場合、借金の担保として不動産を担保にします。
住宅ローンを借りて返せない場合、金融機関は裁判所に申し立て、その担保になっている不動産を競売にかけ、不動産を売ったお金から貸したお金を優先的に返してもらいます。
この権利を明らかにするために行うのが抵当権設定登記で、金融機関を抵当権者、住宅ローンの借入者を抵当権設定者といいます。
抵当権設定登記は、権利部の乙区に記録され、住宅ローンの借入実行日と同日に行います。
抵当権設定登記は、司法書士に依頼して行うのが一般的ですが、自分で行うこともできます。
３ その他の登記の種類
上記以外に以下のような登記があります。
・土地を複数に分ける「土地分筆登記」
・複数の土地を一つにする「土地合筆登記」
・土地の地目を変更する「土地地目変更登記」
・所有者の住所を変更する「住所の変更登記（登記名義人住所変更登記）」
・建物を取り壊した際に行う「建物滅失登記」
・融資を完済した際に行う「抵当権抹消登記」
■まとめ
いかがでしたか？
不動産登記の基礎となる「不動産登記の種類」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
