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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには、「敷地権」について理解しておくことは重要です。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 「敷地権」とは
「敷地権」とは、土地と建物が一体となって登記されている権利形態のことです。マンションなど区分建物で、専有部分と分離して処分できない敷地に関する権利を、敷地権といいます。
このような建物を区分建物といい、各専有部分の所有権を区分所有権、所有者を区分所有者といいます。
区分建物は、マンションに限らず、オフィスビルなどさまざまな形態があります。
マンションの住戸（専有部分）は、全体建物の一部分です。また、マンションの敷地（土地）は区分所有者の共有で、敷地の特定部分を単独で所有しているわけではありません。
複数の人間がひとつの所有権を有する場合を共有、所有権以外の財産権（賃借権など）を有する場合を準共有といいます。共有者は持分に応じて、共有物全体の使用ができるものとされています。これを共有持分といいます。
マンションの権利は、単独での建物専有部分の所有権と敷地所有権の共有持分からなり、両者は一体化され、分離して処分することはできません。
このように専有部分と分離して処分できない敷地に関する権利を、敷地権といいます。
２ マンション（建物）の登記
マンションの敷地（土地）については、土地の登記簿謄本を取得しなくても、建物の登記簿謄本の「①敷地権の目的たる土地の表示」と「②敷地権の表示」の項目に記載されています。
（①敷地権の目的たる土地の表示）
「①土地の符号」「②所在及び地番」「③地目」「④地積」を表示します。
「①土地の符号」は、マンションの敷地が数筆から構成される場合に、筆ごとに付ける番号になります。
（②敷地権の表示）
①土地の符号」「②敷地権の種類」「③敷地権の割合」「原因及びその日付」を表示します。敷地権の種類は、一般的なマンションは所有権ですが、土地を借りてマンションを建てている場合は、賃借権（地上権の場合もある）です。敷地権の割合は、共有持分の割合のことであり、管理規約で特に定めがなければ、建物専有部分の床面積の比率によります。そして、「原因及びその日付」の欄に、敷地権となった年月日を記録します。
３ マンションの調査
マンションの調査するときは、マンションの土地の登記簿謄本も必ず取得すべきです。
なぜなら敷地権登記がされているマンションであっても、現所有者が購入した時点では敷地権登記ではなく、土地と建物が別個に登記されているケースも多くあるからです。このような場合、土地と建物の登記受付番号も異なっており、それぞれに抵当権（住宅ローン等）が設定されていることがあります。
また、地役権や地上権についても建物謄本には記載されていません。
敷地権になっていない区分建物の敷地（土地）は非敷地権といいます。
非敷地権についてこちらをどうぞ↓↓
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる「敷地権」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
