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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の登記で「仮登記」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
資格試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 仮登記とは
仮登記とは、あとで行われる本登記のため、あらかじめ登記上の順位を確保しておくための登記です。
一般的な不動産売買では、契約のときには手付金のみを受け渡し、後日の代金決済と同時に物件の引渡しと所有権移転登記を行います。
この時に、契約締結から代金決済および物件引渡しまでに時間があり、買主の地位が不安定になります。
権利変動の優劣は、登記の先後で決まるため、たとえば、売主Aが、買主Bと売買契約を結んだ後に別のCにも二重に売却し、Cが先に所有権移転登記をすると、最初の買主Bは、不動産を取得することができなくなってしまいます。
このようなときに仮登記します。
契約のときに、Bが所有権移転の仮登記すれば、代金決済前にCに所有権移転登記されても、仮登記にもとづく本登記を行えば、Bは所有権取得を主張できるのです。
仮登記は、あくまでも「仮」の登記であり、本登記をしてはじめて完全なものになります。しかし、実際の影響力は、通常の登記とあまり変わりません。
２ 仮登記の種類
仮登記には2種類あり、それぞれ不動産登記法第105条の1号と2号に定められているので、それぞれ「1号仮登記」「2号仮登記」と呼ばれています。
1号仮登記は、登記申請の手続上の条件が欠けているのに場合、2号仮登記は、権利変動そのものという実体上の条件が欠けている場合になります。
1号仮登記とは、登記すべき実体上の権利変動はすでに生じているが、申請手続上の条件が満たされていない場合に行う仮登記です。
- 登記申請に必要な書類がそろっていない
- 第三者の許可・同意・承諾が必要で、すでに得られているものの、それを証する書類が整わない
1号仮登記には、抵当権設定仮登記のように、登録免許税の節約のため仮登記にとどめる便宜的な使い方が多くです。
2号仮登記とは、現時点では登記の実体的要件である権利変動が生じていないものの、将来生じる権利変動の請求権を有する場合に、それを保全するために行う仮登記で、請求権保全の仮登記ともいいます。
農地法の許可を条件として売買契約をする場合は、2号仮登記を利用します。
農地の売買は農地法によって制限され、農業委員会または都道府県知事などの許可を受けないと、所有権移転ができません。
この場合、許可を受けたときにはじめて売買契約の効力が生じるという条件付の契約を結んで、停止条件付所有権移転仮登記をします。
停止条件とは、ある事柄が起こるまでは契約の効力を停止させておく条件で、ここでは農地法の許可がそれにあたります。
（農地売買の2号仮登記の例）
1号仮登記の「登記の目的」欄が、「所有権移転」の仮登記であるのに対し、2号仮登記では、「所有権移転請求権」、「条件付所有権移転」のように、まだ所有権移転そのものが起きていないことを示しています。
不動産売買で、契約時には手付金を払うだけで、あとで代金決済・引渡しを行う場合は、契約時に権利保全のために所有権移転仮登記をする場合は、2号仮登記に該当します。
仮登記を登記簿に記載するにあたっては、あとで本登記がなされることを予定して、仮登記の次に本登記を記入するスペースを確保し、「余白」と記載されます。
３ 仮登記担保
抵当権および根抵当権設定にあたっても、仮登記を利用することができます。
仮登記担保は、「仮登記担保契約に関する法律」により整備された、担保のために仮登記を利用する方法になります。この場合は、2号仮登記に該当します。
融資にあたり、債務が返済できない場合は、担保不動産を債権者が取得する取決めをし、債権者は、その権利を保全するために、代物弁済を原因とする所有権移転仮登記をします。
債務者が返済できないときは、仮登記を本登記にして不動産を取得することにより、実質的に債権を回収します。このとき、不動産の価額が債権額より高ければ、差額を清算して債務者に返す精算義務を債権者は負います。
４ 仮登記の本登記
仮登記の本登記申請に必要な情報は、通常の登記と同じです。ただし、所有権仮登記の本登記では、登記上の利害関係を持つ第三者がいるときは、その承諾を得なければなりません。
利害関係を持つ第三者とは、仮登記のあとに所有権移転登記を受けた者ですが、自分の権利がなくなってしまうため、本登記を承諾することはあり得ません。
この場合、所有権移転の本登記承諾を請求する裁判を起こし、確定判決を得て承諾に代えることができます。
（仮登記が本登記された例）
本登記すると、仮登記の後に登記された所有権移転登記や抵当権設定登記は、職権で抹消されます。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産登記の基礎となる「仮登記」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
