このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには「開発行為」について理解しておくことは重要です。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 開発行為とは
開発行為とは、建築物の建築や特定工作物の建設のために、
①区画の変更（道路や水路などを新設・拡幅・付替え・廃止する行為）
②形状の変更（造成などで土地の形状を変える行為）
③性質の変更（農地・山林などの土地を、建築物を建築するための敷地に変更する行為）のいずれか行うことをいいます。
家を建てるためには、まず敷地の整備が必要です。
宅地が必要となる場合には。まず山林や水田の形を変え、区画割りをして住宅地をつくり（区画形質の変更という開発行為）、次いで、整備された宅地に住宅を建築する（建築行為）という行為が必要です。
開発行為とは、土地の区画形質の変更（造成）を行うことです
（都市計画法第4条12号）
この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。
法の特定工作物とは第1種特定工作物と第2種特定工作物にわけられます。
区画の変更とは、土地の区切りを変更すること、
形質の変更とは、切土や盛土および整地による土地の形の変更のことです。
都市計画区域（および準都市計画区域）内で開発行為を行うには、原則として、都道府県知事の許可が必要です。ただし、除外規定もあります。
２ 42条1項2号道路と42条1項5号道路
同じ宅地分譲地でも、開発許可を要する大規模開発の場合は42条1項2号道路、開発許可を要しない小規模開発の場合は42条1項5号道路となります。
開発許可申請は、市街化調整区域以外の場合は、一般的な許可基準を満たしていれば許可されます。それに対し市街化調整区域では、原則として開発行為は禁止され、例外的に許可される一定のケースがあります。
開発行為は、周辺地域に影響を与えるため、開発許可申請にあたっては、事前に役所と打ち合わせ（事前協議）が必要です。開発許可申請には、開発行為完了後の土地に建てる予定建築物を記載します。開発が許可されたときは、現地に開発行為許可標識を設置します。
（開発行為許可標識の例）
開発工事が完了したときは完了検査を行い、許可内容に適合しているときは検査済証を交付し、工事完了公告を行います。工事完了の公告がなされるまでは、建物の建築ができません。
工事完了公告後は、原則として、開発許可申請で予定した建築物しか建築できません。
市町村は都市計画法に加えて、独自に開発指導要綱を定め、それに適合しなければ許可しません。また、開発にともなって、必要となる道路や上下水道などの公共施設整備に対して、開発負担金の支払いを求めることがあります。
また、中古不動産を調査する上で、開発行為の具体的内容を知るには、役所の開発指導課で開発登録簿を閲覧・取得しましょう。
３ 小規模宅地開発指導
開発許可の対象面積未満の土地であっても、独自に「小規模宅地の開発指導要綱」などを定め、最低敷地面積の制限を設けている自治体があります。
各自治体によっては「開発指導要綱」や「まちづくり条例」の中に「小規模宅地の指導」や「共同住宅建築等の規定」等が設けられていることもあるので注意が必要です。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる「開発行為」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
