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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の内容を説明するには「土地の形質の変更」について理解しておくことは重要です。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 「土地の形質の変更」とは
「土地の形質の変更」という言葉は、2つの意味があります。
①「開発行為の定義」と②それ以外の法律 で大きく分けられます。
１－１ 開発行為の定義
開発行為の定義は、都市計画法第4条で出てきます。
（都市計画法第4条12）
この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。
ここでの「区画」とは、「宅地造成」のことを意味します。
宅地造成とは、宅地以外の土地（森林や農地など）を住宅地に変えることです。
１－２ それ以外の法律
それ以外の法律の条文では、「宅地の造成、土地の開墾、土石の採取その他の土地の形質の変更」のように、「形質の変更」と使われます。
これらは、開発行為で規制するのは宅地造成以外にも、土地の開墾、土石の採取など広範囲の行為を含んでいるということを意味しています。
また、多くの条文で「建築物の建築および土地の形質の変更」と「建築物の建築」という言葉とともに使われます。これは建物を新たに建築したり、土地を動かしてなにかに変えること自体を規制することが多く、事実上ほとんどすべての行為を規制するために使われます。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる「土地の形質の変更」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
