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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか?」と考えるからです。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか?
不動産の内容を説明するには「都市計画道路」について理解しておくことは重要です。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
1 都市計画道路とは
都市計画道路とは、市街地の道路を改善するためや、計画的な都市づくりのために、都市計画のひとつとしてつくる道路です。主に都市をつなぐ幹線道路の整備を目的として計画されており、幅員が大きな道路が多いのが特徴です。
都市計画法に基づきながら整備を行う施設を「都市計画施設」といいますが、都市計画道路・都市計画公園・都市高速鉄道などが挙げられます。これらは土地利用の際に、都市計画制限を受けることとなります。
2 都市計画道路の調査
対象物件が、都市計画道路予定地に該当するかどうかは、まず都市計画図を確認します。
そのうえで、該当する可能性がある場合は、自治体の都市計画担当課の窓口で確認します。
そこで「拡幅予定線図(予定概略線図・拡幅予想線図)」などを取得します。
具体的な調査する内容は、次のとおりです。
- 都市計画道路の名称、予定幅員
- 計画決定の段階か、事業認可の段階か
- 計画決定の場合は、事業が実施される予定時期
- 事業決定の場合は、工事完了・供用開始の予定時期
- 調査対象地がどのように道路にかかるか、図面を入手
都市計画道路予定地が、計画決定段階か事業決定段階かによって規制が異なります。
2-1 計画決定段階の場合
計画決定段階の場合、都市計画法第53・54条の許可が必要になります。予定地内では「地階(地下)の無い2階建てまでで、木造・鉄骨造・コンクリートブロック造などの非堅固な建物」しか建築できません。
(都市計画法第53条)
第53条 都市計画施設の区域または市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の許可を受けなければならない。
(都市計画法第54条)
第54条 都道府県知事は、前条第1項の規定による許可の申請があった場合において、当該申請が次の各号のいずれかに該当するときにその許可をしなければならない。
2.当該建築物が次に掲げる要件に該当し、かつ、容易に移転し、または除却することができるものであると認められること。
イ 階数が2以下で、かつ、地階を有しないこと。
ロ 主要構造部(建築基準法第2条第5号に定める主要構造部をいう。)が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造その他これらに類する構造であること。
2-2 事業決定段階の場合
事業決定段階の場合、都市計画法第65条の規定に基づき、建築する際は都道府県知事の許可が必要になります。事業の進捗にもよるが、余程のことがない限り建築の許可はおりません。
都市計画道路が計画決定のみで、かつ優先路線に該当していなければ、届出を出すことにより予定地内の土地において3階建建築可能な自治体もあります。
3 決定段階ごとの調査内容
調査内容について、計画決定段階と事業決定段階とにわけると次のようになります。
【計画決定段階】
- 計画道路の名称・番号
- 計画幅員(路線全体の幅員・調査不動産の最寄幅員)
- 計画決定年月日
- 建築制限(53・54条)の確認と特例許可
- 事業決定の予定
- 事業化優先路線や見直し路線に該当するか
- 公拡法届出の対象か
【事業決定段階】
- 計画道路の名称・番号
- 計画幅員(路線全体の幅員・調査不動産の最寄幅員)
- 事業決定年月日
- 建築許可の確認(65条)
- 事業完了予定時期
- 具体的な進捗状況(測量・買収・工事などについて)
この都市計画道路が事業決定され、都市計画道路予定地が買収されると、42条1項4号道路になります。
計画決定段階における「公拡法(公有地の拡大の推進に関する法律)」は、自治体による土地の先行取得を検討する法律です。市街化区域内の5,000㎡以上の敷地や、都市計画施設がかかる一定面積以上の敷地(東京都は200㎡以上)の該当区域部分において、自治体が買取を検討するものです。そのため、不動産売買契約締結前に役所への届出が必要になります。
公拡法の届出義務は敷地全体の面積で決まり、都市計画施設にかかった部分の面積ではありません(届出対象面積は、自治体によって異なります)。届出の結果、購入が決まると、該当敷地部分を測量し買収されます。なお、マンション1室の売買の場合は、届出の対象外となるため調べる必要はありません。
■まとめ
いかがでしたか?
不動産調査の基礎となる「都市計画道路」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。