このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
道路の定義は不動産を売買する上で、その不動産の価値や活用方法を把握するためにも、早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
法律で認められた道路に接していないと家は建てられません。
（建築基準法第42条・43条／昭和25年11月23日施行）
幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない
不動産に接している道路の種類を調べるには、不動産会社に調べてもらうか役所に行って自分で調べます。
この記事では、不動産取引に必要な「42条1項5号道路」の定義や考え方について解説しています。
- １ 42条1項5号道路とは
- ２ 役所での調査
- ３ 42条1項5号道路に指定される基準
- ４ 開発許可が不要で造る4m以上の道路
- ５ 42条1項2号道路と42条1項5号道路の違い
- ６ 42条1項5号道路と42条1項1号道路の両方が重なっている場合
- ■まとめ
１ 42条1項5号道路とは
42条1項5号道路とは、不動産業者など民間の私人が、土地を区画割りして家を建築することを目的として造られた道路のことです。
造られた当初は私道ですが、その後役所に寄付をし、役所に引き継がれた後は公道になり、42条1項1号道路になる場合もあります。（役所に引き継がれないケースも多いです。）
２ 役所での調査
- 「建築計画概要書」の他「位置指定申請図」や「位置指定道路廃止（変更）図」を入手し、位置指定道路図（道路位置図）・地積測量図・現地の3つを照らし合せて確認します。
- その際、位置指定年月日・位置指定番号・位置指定内容（指定幅員・指定延長・自動車転回広場・道路断面図）を確認します。
- 役所の建築指導課で「この図面と現地が一致していれば建物を建てても良いのか、一致していない場合はどのようにすれば良いのか」をヒアリングするようにしましょう。
３ 42条1項5号道路に指定される基準
①基本、道路は通り抜けができなければなりません。
ただし、次の場合は、行き止まり道路でもよいとされています。
- 道路延長が35m以下であること
- 幅員が4m（6mの場合もあります）以上であること
- 突き当りが広場などで、自動車の転回が可能であること
- 35ｍを超えるときは、自動車の転回用スペース（自動車転回広場）があること
②接続する道路と交わるところは隅切りしなければなりません。
③砂利敷その他ぬかるみとならない構造でなければなりません（基本的にアスファルトです）。
④道路傾斜が一定以下かつ階段状でないことが必要です。
⑤排水に必要な側溝等を設けなければなりません。
指定基準については、建築基準法施行令第144条の4に定められていますが、構造等に関する基準は、市区町村など地方公共団体により微妙に異なっているので、役所にヒアリングが必要です。
３－１ 自動車転回広場とは
位置指定道路の延長の長さが35mを超え、かつ、道路が行き止まりになっている場合には自動車転回広場を設けなければなりません。もちろん、通り抜けできる場合は不要です。
自動車転回広場は35mにつき1ヶ所設けなければならないため、70mを超えると2ヶ所になります。再建築の際には、当然自動車転回広場も復元しなければなりません。
昭和40年代前半より以前に造られた位置指定道路の中には、35mを超えているのに自動車転回広場がない行き止まりの位置指定道路もあります。この場合はあくまでも図面通りに道路復元すれば良いとされています。
４ 開発許可が不要で造る4m以上の道路
42条1項5号道路は、不動産開発業者が何もない土地から、何区画かの家を建築することを目的に造られる幅員4m以上の道路のことです。
開発業者の所有している土地に造る道路なので私道ということになります。道路の築造後、役所に寄付された場合には、公道に変わり42条1項1号道路になります（なお、42条1項5号の指定自体は、廃止手続きがなされない限り残ります）。
42条1項2号道路の開発ミニ版（開発行為に該当しない小規模な開発）ともいえますが、42条1項2号道路と異なり42条1項5号道路は、役所に寄付していないケースが多々みられます。
開発業者など民間の私人が造る道路は、制限がなければ適当な道路をつくってしまう可能性があるため、一定の要件を満たさなければなりません。
要件とは、
幅員が4m以上であること、
道路位置の指定基準を満たしていること、
接続する道路など関係する権利者の承諾を得ていること、
特定行政庁に指定の申出を行い指定を受けていることです。
これらの要件を満たして認められた道路が42条1項5号道路で、「位置指定道路」と呼ばれます。
42条1項5号道路は、建築基準法上の道路のため、間口が2m以上接していれば家を建てることも建て替えすることもできます。ただし、役所から「位置指定申請図の通りに現地を復元する」ことを要求される道路でもあります。
復元とは、位置指定図と現地の「幅員・延長・隅切りの長さ・敷地接道部分の長さ・自動車転回広場」などを一致させることを言います。
調査の際は、「位置指定図（道路位置図）」と「地積測量図」と「現地」をよく見比べて、照合してください。そうすると、道路と思われた部分が通路であったり、道路の長さが短かったり、幅員が足らなかったり、位置指定道路とされている部分が住宅になっているときがあります。
こうなると家を再建築できない場合もあり、その不動産の価値は大きく変わる可能性があります。
基本的に、「私有地であった土地を道路にする」という道路の位置指定を受けた段階で、私有地であっても所有者は自由に変更できず、位置指定の範囲内では建物は建てられず、また、私道の変更・廃止が制限されるのです。
４－１ 附則5項道路とは
1950（昭和25）年11月23日の建築基準法施行以前に、「建築線」として道路幅員が指定された道があります。これは今の建築基準法以前にあった旧市街地建築物法（市街地における建築を規定する法律）第7条ただし書きにより指定された道路で、現在は建築基準法附則5項により位置指定道路とみなしています。
この道路のことを附則5項道路と呼んでいます。また「告示建築線（指定建築線）」と呼んでいる地域もあります。
附則5項道路は、行政によって指導内容が異なるため、必ず個別にヒアリングして確認しなければなりません。
５ 42条1項2号道路と42条1項5号道路の違い
42条1項2号道路と42条1項5号道路、どちらも宅地開発された分譲地内にみられる道路です。
42条1項2号道路の開発道路は、道路法上の道路になる前提で原則6m以上となります。ただし、道路の長さが短かったり、安全である場合には4m以上で認められます。
42条1項5号（位置指定）道路は、道路法上の道路になるということを前提としておらず、単に接道義務を目的とするので、原則4m以上で問題ありません。
つまり、同じ宅地分譲地でも、開発許可を要するような大規模開発の場合は42条1項2号道路、開発許可を要しない小規模開発の場合は42条1項5号道路となります。
６ 42条1項5号道路と42条1項1号道路の両方が重なっている場合
調査していると役所の窓口で、「この道路は42条1項1号道路だけど、42条1項5号道路も残っている」と言われることがあります。
元々、私道であった42条1項5号道路を市区町村に寄付し、公道となったため42条1項1号道路になったケースがあげられます。42条1項1号道路に変わっていても、42条1項5号道路は正式な廃道（廃止）手続きが行われない限りそのまま残ってしまうからです。
この場合、再建築の際に、位置指定（42条1項5号）道路として復元の義務が生じることになります。重なっていることが判明した場合、再建築の際の指導内容を、必ず役所に個別案件ごとにヒアリングする必要があります。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる『42条1項5号道路』についての説明でした。
接道義務は、都市計画区域および準都市計画区域内でのみ適用されるため、都市計画区域外では適用されません。田舎で、道路に接していない家が見かけられるのはこちらの理由によります。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
