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道路の定義は不動産を売買する上で、その不動産の価値や活用方法を把握するためにも、早い段階で調査しておく必要があります。
買主が物件を探している段階で、「この不動産にはどのような建物が建てられるのか？」と考えるからです。
不動産の売買において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
法律で認められた道路に接していないと家は建てられません。
（建築基準法第42条・43条／昭和25年11月23日施行）
幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない
不動産に接している道路の種類を調べるには、不動産会社に調べてもらうか窓口に行って自分で調べます。
この記事では、不動産取引に必要な「42条1項2号道路」の定義や考え方について解説しています。
１ 42条1項2号道路とは
42条1項2号道路は、都市計画法における開発行為や土地区画整理事業、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市法または密集市街地整備法などにより造られた道路です。
原則として幅員6m（4mの特例幅員もある）が確保されています。
造られた当初は私道の場合が多いですが、その後役所に寄付をし、役所に管理が引き継がれた後は公道として、42条1項1号道路になるパターン多いです。
４２条道路については、コチラも参考に↓↓
２ 調査の方法
「建築計画概要書」の他「開発登録簿」や「土地区画整理の区画道路図面」を入手し、図面や記載されている道路の状況を確認します。
窓口の建築指導課で「この図面と現地が一致していれば建物を建てても良いのか、一致していない場合はどのようにすれば良いのか」をヒアリングしましょう。
３ 開発行為によって造る6m以上の道路
42条1項2号道路は、原則として幅員6m以上の道路になります。デベロッパーと呼ばれる開発業者が、何もない土地から、何区画もあるような宅地造成を行う際は、接道義務（幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない）を守るためにもその土地の中に道路を造る必要があります。
このような開発行為によって新たに造られる道路が42条1項2号道路です。「開発道路」と呼ばれます。
開発業者の所有している土地に造る道路なので私道ということになります。普通は、開発後に役所に寄付されて、公道に変わり42条1項1号道路になります。
そのため、42条1項2号道路は、42条1項1号道路に変わるまでの幅員4m以上の開発中の私道ともいえます。なお、役所に引き継がれるのが普通ですが、さまざまな理由により、まれに引き継がれないケースもあります。この場合、私道のままということになります。
私道であっても、42条1項2号道路は建築基準法上の道路に分類されるため、間口が2m以上接していれば家を建てることも建て替えすることもできます。
ただし、あなたの不動産が、他人が所有している（私道）42条1項2号道路のみにしか接していなくて、今後建て替えの際に上下水道管やガス管の引き込みをする場合は、その道路を所有している人に掘削の同意・承諾が必要になり、場合によっては、掘削承諾料を請求される場合があることには注意が必要です。
３－１ 42条1項2号道路と42条1項5号道路の違い
42条1項2号道路と42条1項5号道路、どちらも宅地開発された分譲地内にみられる道路です。
42条1項2号の開発道路は、道路法上の道路になる前提で原則6m以上となります。ただし、道路の長さが短かったり、安全である場合には4m以上で認められます。
42条1項5号（位置指定）道路は、道路法上の道路になるということを前提としておらず、単に接道義務の充足を目的とするので、原則4m以上で問題ありません。
つまり、同じ宅地分譲地でも、開発許可を要する（首都圏・近畿圏・中部圏の市街地区域であれば500㎡以上の開発）ような大規模開発の場合は42条1項2号道路、開発許可を要しない小規模開発の場合は42条1項5号道路となります。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産調査の基礎となる『42条1項2号道路』についての説明でした。この接道義務は、都市計画区域および準都市計画区域内でのみ適用されるため、都市計画区域外では適用されません。田舎で、道路に接していない家が見かけられるのはこちらの理由によります。
物件の仲介を行うためには、土地利用の条件を的確に調査し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
