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都市公園法は、都市公園の設置と管理に関する基準などについて1956（昭和31）年に定められています。
売買の対象が特定行政庁より都市公園の公園一体建物に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、重要事項説明が必要です。
宅建業法施行令第３条に規定され、調査した結果、売買の対象なる不動産が、土地公園法の公園一体建物に関して指定のある区域等に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。
なんとなくわかっているようで、詳しく説明しようとすると理解できていないものです。
これらを詳細に理解するには、経験と知識が必要です。
しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。
これが重要なのです。
内容を理解しておかないと、買主からの「ここで家が建てれるの！用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
この記事では、不動産取引における重要事項説明のうち「都市公園法」について解説しています。
不動産取引や建築設計において都市計画や建築基準法などの制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ その他法令に基づく重要事項説明事項とは？
法令としては、宅建業法第３５条第１項第２号の部分となります。
［宅建業法第３５条（重要事項の説明等）第１項第二号（抜粋）］
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
二 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
次に政令ですが、宅建業法施行令第３条となります。次の項では、この第３条について詳しく説明します。
都市計画法・建築基準法制限一覧は、こちらの記事で解説しています。
■都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限
施行令第３条ですが、第１項が「宅地又は建物の貸借の契約以外の契約（売買）」について、第２項が「宅地の貸借の契約」について、第３項が「建物の貸借の契約」について規定されています。
大半が対象外となりますが、この内容を覚えておくことで、少しは重要事項説明漏れを防ぐことができると考えられます。
それでは、この記事ではその他の法令に基づく制限のうち『都市公園法』について解説していきます。
２ 都市公園法とは
都市公園法は、都市公園の設置と管理に関する基準などについて規定したものです。
都市公園とは、都市の中にある様々な公園をまとめて総称したものです。
以前の都市公園は、立体的な土地利用が制限されており、公園の地下を駐車場などに利用することができませんでした。しかし、都心部の高密度な市街地の土地の有効利用を図りながら立体的な土地利用を行うため、2004（平成16）年の改正で立体（都市）公園制度を設けました。
これにより、公園の範囲の下限を定め、それより下の空間は公園以外の用途に利用することで、民間施設の建物と一体となって、屋上公園や人工地盤公園などの公園整備が可能になりました（立体都市公園）。
３ 公園一体建物とは
【都市公園法第２３条（協定の効力）】
前条第２項※１の規定による公示のあつた協定は、その公示のあった後において当該協定の目的となっている公園一体建物の所有者となった者に対しても、その効力があるものとする。
※１：公園管理者は、協定※２を締結した場合においては、国土交通省令で定めるところにより、遅滞なく、その旨を公示し、かつ、協定又はその写しを公園管理者の事務所に備えて一般の閲覧に供するとともに、協定で定めるところにより、公園一体建物又はその敷地内の見やすい場所に、公園管理者の事務所において閲覧に供している旨を掲示しなければならない。
※２：公園管理者は、立体都市公園と当該立体都市公園の区域外の建物とが一体的な構造となるときは、当該建物の所有者又は所有者となろうとする者と次に掲げる事項を定めた協定を締結することができる。この場合において、公園管理者は、当該立体都市公園の管理上必要があると認めるときは、協定に従つて、当該建物の管理を行うことができる。
【公園一体建物の制限行為】
立体公園制度による建物を、公園一体建物といい、公園管理者と建物の所有者との間で費用負担などに関して協定を結びます。
都市計画は基本的に土地に指定しますが、立体都市公園の場合には空間や地下にも効力が及びます。
法令は、都市公園法第２０条〜規定されています。そのうち、重要事項説明の対象となるのが都市公園法第２３条です。
この協定は、その後売買されて、新たに公園一体建物の所有者となった者に対しても効力が及びます（承継効[しょうけいこう]といいます）。
■まとめ
いかがでしたか？
重要事項説明の一つである『都市公園法』についての説明でした。
今後、都市の中心市街地や都内では指定される可能性は十分にありますので、特に公園空間と一体になっているような場合には注意してみてください。一般の不動産仲介において、売買の対象となるケースはほとんどありませんが、調査した結果、売買の対象となる不動産が、公園一体建物に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「都市公園法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。
このような物件に関しては、物件の仲介業者は購入希望者に対して、その物件がどの「用途地域」に属するかとあわせて、制限についても必ず伝える義務があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に担当の部署に確認し法チェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
