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近畿圏の保全区域の整備に関する法律は、近畿圏の市街地の近郊（近郊整備地帯）に存在する事前環境を保全することを目的として、1967（昭和42）年に定められました。近畿圏とは大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・和歌山県・滋賀県・福井県・三重県の2府6県をさします。
売買の対象となる不動産が、近郊緑地保全区域内に該当する場合には、重要事項説明が必要です。なんとなくわかっているようで、詳しく説明しようとすると理解できていないものです。
これらを詳細に理解するには、経験と知識が必要です。
しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。
これが重要なのです。
内容を理解しておかないと、買主からの「ここで家が建てれるの！用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
この記事では、不動産取引における重要事項説明のうち「近畿圏保全区域整備法」について解説しています
不動産取引や建築設計において都市計画や建築基準法などの制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ その他法令に基づく重要事項説明事項とは？
法令としては、宅建業法第３５条第１項第２号の部分となります。
［宅建業法第３５条（重要事項の説明等）第１項第二号（抜粋）］
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
二 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
次に政令ですが、宅建業法施行令第３条となります。次の項では、この第３条について詳しく説明します。
都市計画法・建築基準法制限一覧は、こちらの記事で解説しています。
■都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限
施行令第３条ですが、第１項が「宅地又は建物の貸借の契約以外の契約（売買）」について、第２項が「宅地の貸借の契約」について、第３項が「建物の貸借の契約」について規定されています。
大半が対象外となりますが、この内容を覚えておくことで、少しは重要事項説明漏れを防ぐことができると考えられます。
それでは、この記事ではその他の法令に基づく制限のうち『近畿圏保全区域整備法』について解説していきます。
２ 近畿圏の保全区域の整備に関する法律とは
近畿圏整備法は、昭和42年に制定された法律で、”近畿圏の建設とその秩序ある発展に寄与するため、近郊緑地の保全その他保全区域の整備に関し特別の措置を定め、保全区域内における文化財の保存、緑地の保全又は観光資源の保全若しくは開発に資する”ことを目的として規定されたものです。近畿圏とは大阪府・京都府・兵庫県・奈良県・和歌山県・滋賀県・福井県・三重県の2府6県になります。
近畿圏の保全区域の整備に関する法律は、近畿圏整備法の一部分です。近畿圏整備法とは、近畿圏の整備に関する総合的な計画を策定し、その実施を推進することにより、首都圏と並ぶ日本の経済、文化の中心としてふさわしい近畿圏の建設とその秩序ある発展を図ることを目的として、1963（昭和38）年に定められました。
近畿圏整備法は、既成都市区域・近郊整備区域・都市開発区域・近郊緑地保全区域・保全区域に区分されます。
既成都市区域：大阪市、神戸市および京都市の区域ならびにこれらと連接する都市の区域のうち、産業および人口の過度の集中を防止し、かつ、都市の機能の維持および増進を図る必要がある市街地
近郊整備区域：既成都市区域の近郊において、無秩序な拡大を防止するため、計画的に市街地として整備する必要がある区域
都市開発区域：既成都市区域および近郊整備区域以外の近畿圏の地域のうち、既成都市区域への過度の集中傾向を緩和し、近畿圏の地域内の産業および人口の適正な配置を図るため、工業都市、住居都市その他の都市として開発することを必要とする区域で、国土交通大臣が指定する
保全区域：近畿圏の地域内において文化財を保存し、緑地を保全し、または観光資源を保全し、もしくは開発する必要がある区域で、国土交通大臣が指定する
３ 要事項説明の内容
（近畿圏の保全区域の整備に関する法律第14条）
地方公共団体等は、近畿圏近郊の緑地保全区域内の土地所有者等と管理協定を締結することができるが、この協定は、その公告があった後に当該協定区域内の土地所有者等となった者に対しても効力が及ぶ。
重要事項説明の対象としては、宅建業法施行令第３条第１項第18の３号に規定されており、「近畿圏保全区域整備法第14条」が該当します。
近畿圏の保全区域の整備に関する法律で定める近郊緑地保全区域内で、建築物の建築、土地の形質の変更、木竹の伐採等をする場合は、都道府県知事に届出が必要です。（近畿圏の保全区域の整備に関する法律第8条）
また、所有者が地方公共団体と締結した管理協定には承継効があるため、売買などにより土地所有者が代わっても、協定の内容は引き継がれます。
管理協定とは、地方公共団体又は緑地保全・緑化推進法人は、近郊緑地保全区域内の近郊緑地の保全のため必要があると認めるときは、当該近郊緑地保全区域内の土地又は木竹の所有者又は使用及び収益を目的とする権利を有する者と協定を締結して、当該土地の区域内の近郊緑地の管理を行うことができる。
重要事項説明においては、「管理協定」が締結されている土地の場合（近郊緑地保全区域）において、土地取得後も協定締結の効力が及ぶ旨を説明しなければなりません。
４ 近郊緑地保全区域とは？
近郊緑地のうち、無秩序な市街地化のおそれが大であり、かつ、これを保全することによつて得られる既成都市区域及びその近郊の地域の住民の健全な心身の保持及び増進又はこれらの地域における公害若しくは災害の防止の効果が著しい近郊緑地の土地の区域のことです。
なお、管理協定が締結されているかどうかの確認は、地方公共団体又は市町村において縦覧（公園系部署）されているのと、現地（管理協定区域内）に看板等が設置されています（首都圏近郊緑地保全法第11条）ので、簡単に確認可能です。
■まとめ
いかがでしたか？
重要事項説明の一つである『近畿圏保全区域整備法』についての説明でした。
調査した結果、売買の対象となる不動産が、近郊緑地保全区域内に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「近畿圏の保全区域の整備に関する法律」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。
このような物件に関しては、物件の仲介業者は購入希望者に対して、その物件がどの「用途地域」に属するかとあわせて、制限についても必ず伝える義務があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に担当の部署に確認し法チェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
