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【重要事項説明】自然公園法(自然公園の区域内における許可等)|制度の概要と課題!?重要事項との関係、対象の地域とその理由!しっかり理解してがっちり土地利用。宅建・土地取引・投資のノウハウ!!

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自然公園法は、優れた自然の風景地を保護することを目的として1957(昭和32)年に制定されました。自然公園とは、市街地にある都市公園と異なり、自然風景の土地について指定し、国が定める国立公園、国立公園に準ずる国定公園都道府県が定める都道府県立自然公園をいいます。


調査した結果、売買の対象なる不動産が、自然公園の区域内における許可等に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。

なんとなくわかっているようで、詳しく説明しようとすると理解できていないものです。

これらを詳細に理解するには、経験と知識が必要です。

しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。

これが重要なのです。

内容を理解しておかないと、買主からの「ここで家が建てれるの!用途や大きさの建築はできるの?」との質問に正確に答えることができません。

この記事では、不動産取引における重要事項説明のうち「自然公園法」について解説しています

不動産取引や建築設計において都市計画や建築基準法などの制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。

建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。

それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。

 

 

 

1 その他法令に基づく重要事項説明事項とは?

法令としては、宅建業法第35条第1項第2号の部分となります。

宅建業法第35条(重要事項の説明等)第1項第二号(抜粋)]

宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。

 

二 都市計画法建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別(当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。)に応じて政令で定めるものに関する事項の概要

 

次に政令ですが、宅建業法施行令第3条となります。次の項では、この第3条について詳しく説明します。

都市計画法建築基準法制限一覧は、こちらの記事で解説しています。

ossan358.hatenablog.com

 

都市計画法建築基準法以外のその他の法令に基づく制限

施行令第3条ですが、第1項が「宅地又は建物の貸借の契約以外の契約(売買)」について、第2項が「宅地の貸借の契約」について、第3項が「建物の貸借の契約」について規定されています。

大半が対象外となりますが、この内容を覚えておくことで、少しは重要事項説明漏れを防ぐことができると考えられます。

それでは、この記事ではその他の法令に基づく制限のうち『自然公園法』について解説していきます。

 

 

 

2 自然公園法とは

自然公園法は、優れた自然の風景地を保護することを目的として1957(昭和32)年に制定されました。

自然公園とは、市街地にある都市公園と異なり、自然風景の土地について指定し、国が定める国立公園、国立公園に準ずる国定公園都道府県が定める都道府県立自然公園をいいます。

国立公園および国定公園環境大臣が、都道府県立自然公園都道府県が条例により指定します。

 

 

 

3 特別地域とは

環境省ホームページ:

環境省_国立公園_国立公園とは_歴史と制度

 

自然公園法第20条第1項(特別地域)

環境大臣は国立公園について、都道府県知事は国定公園について、当該公園の風致を維持するため、公園計画に基づいて、その区域(海域を除く。)内に、特別地域を指定することができる。

 

特別地域とは、環境大臣又は都道府県知事が自然公園(国立公園※1・国定公園※2)の風致を維持するために指定するものです。

※1国立公園:国の風景を代表するに足りる傑出した自然の風景地(海域の景観地を含む。)で環境大臣が指定するエリア

※2国定公園国立公園に準ずる優れた自然の風景地で環境大臣が指定するエリア

 

国立公園については環境大臣国定公園については都道府県知事が指定します。その他、特別地域内において第1種※3・第2種※4・第3種※5が指定されます。

※3第1種特別地域:特別保護地区に準ずる景観を有し、特別地域のうちでは風致を維持する必要性が最も高い地域であつて、現在の景観を極力保護することが必要な地域

※4第2種特別地域:第1種特別地域及び第3種特別地域以外の地域であつて、特に農林漁業活動についてはつとめて調整を図ることが必要な地域

※5第3種特別地域:特別地域のうちでは風致を維持する必要性が比較的低い地域であつて、特に通常の農林漁業活動については原則として風致の維持に影響を及ぼすおそれが少ない地域

 

特別地域は、公園計画(国立公園又は国定公園の保護又は利用のための規制又は事業に関する計画)に基づき指定されるもので、法第20条第3項において行為の制限が設けられています。

 

3-1 特別地域内で制限を受ける行為

自然公園法第20条第3項前段

特別地域(特別保護地区を除く。以下この条において同じ。)内においては、次の各号に掲げる行為は、国立公園にあつては環境大臣の、国定公園にあつては都道府県知事の許可を受けなければ、してはならない。ただし、非常災害のために必要な応急措置として行う行為又は第三号に掲げる行為で森林の整備及び保全を図るために行うものは、この限りでない。

 

重要事項説明においては、この法第20条第3項について説明する義務があります。

特別地域(特別保護地区を除く)内において、工作物の新築や土地の形状の変更等の行為をしようとする者は、原則として、国立公園の場合は環境大臣国定公園の場合は都道府県知事の許可を必要とします。

特別地域については、自然公園ごとの公園計画を確認することで特別地域(第1〜3種、後述する特別保護地区など)を確認することができますので、景勝地等が近傍している場合には、必ずチェックする必要があります。

次の行為については、環境省令で定める基準(自然公園法施行規則第11条)に適合しないものについては、許可をしてはならないと定められています。

 

自然公園法第20条第4項

  1. 工作物の新築・改築・増築
  2. 木竹の伐採
  3. 環境大臣が指定する区域内において木竹を損傷する行為
  4. 鉱物を掘採・土石を採取
  5. 河川、湖沼等の水位又は水量に増減を及ぼさせること
  6. 湖沼・湿原及びこれらの周辺1キロメートルの区域内において当該湖沼若しくは湿原又はこれらに流水が流入する水域若しくは水路に汚水又は廃水を排水設備を設けて排出すること
  7. 広告物を掲出・設置、広告を工作物等に表示
  8. 屋外において土石その他の環境大臣が指定する物を集積し、又は貯蔵すること
  9. 水面を埋め立て・干拓
  10. 土地を開墾しその他土地の形状を変更
  11. 高山植物その他の植物で環境大臣が指定するものを採取し、又は損傷すること
  12. 本来の生育地でない植物で、当該区域における風致の維持に影響を及ぼすおそれがあるものとして環境大臣が指定するものを植栽し、又は当該植物の種子をまくこと。
  13. 山岳に生息する動物その他の動物で環境大臣が指定するものを捕獲し、若しくは殺傷し、又は当該動物の卵を採取し、若しくは損傷すること。
  14. 環境大臣が指定する区域内において当該区域が本来の生息地でない動物で、当該区域における風致の維持に影響を及ぼすおそれがあるものとして環境大臣が指定するものを放つこと(当該指定する動物が家畜である場合における当該家畜である動物の放牧を含む。)。
  15. 屋根、壁面、塀、橋、鉄塔、送水管その他これらに類するものの色彩を変更すること。
  16. 湿原その他これに類する地域のうち環境大臣が指定する区域内へ当該区域ごとに指定する期間内に立ち入ること。
  17. 道路、広場、田、畑、牧場及び宅地以外の地域のうち環境大臣が指定する区域内において車馬若しくは動力船を使用し、又は航空機を着陸させること。
  18. 特別地域における風致の維持に影響を及ぼすおそれがある行為で政令(おそらく政令未指定)で定めるもの

 

基準や取り扱い、様式については環境省のホームページに情報が掲載されているので参考までに貼っておきます。

>>環境省のホームページ

環境省_国立公園_届出・申請_国立公園における届出・申請

 

 

 

4 特別保護地区内の行為制限

自然公園法第21条第3項

特別保護地区内においては、次の各号に掲げる行為は、国立公園にあつては環境大臣の、国定公園にあつては都道府県知事の許可を受けなければ、してはならない。ただし、非常災害のために必要な応急措置として行う行為は、この限りでない。

一 前条第3項第一号、第二号、第四号から第七号まで、第九号、第十号、第十五号及び第十六号に掲げる行為 *前条第3項とは、特別地域内の制限

二 木竹を損傷すること。

三 木竹を植栽すること。

四 動物を放つこと(家畜の放牧を含む。)。

五 屋外において物を集積し、又は貯蔵すること。

六 火入れ又はたき火をすること。

七 木竹以外の植物を採取し、若しくは損傷し、又は落葉若しくは落枝を採取すること。

八 木竹以外の植物を植栽し、又は植物の種子をまくこと。

九 動物を捕獲し、若しくは殺傷し、又は動物の卵を採取し、若しくは損傷すること。

十 道路及び広場以外の地域内において車馬若しくは動力船を使用し、又は航空機を着陸させること。十一 前各号に掲げるもののほか、特別保護地区における景観の維持に影響を及ぼすおそれがある行為で政令で定めるもの

 

特別保護地区内において、工作物の新築や土地の形状の変更等の行為をしようとする者は、原則として、国立公園の場合は環境大臣国定公園の場合は都道府県知事の許可が必要です。

特別保護地区は、特別地域内に定められる最も制限の厳しい区域です。特別保護地区内の取引は基本的に考えられませんが、法第21条第3項に許可に関する規定が設けられています。

国立公園であれば環境省国定公園であれば都道府県のホームページにて確認します。また、あわせて特別保護地区内の許可基準についても確認しておくことをおすすめします。

 

 

 

5 海域公園地区内の行為制限

自然公園法第22条第3項

海域公園地区内においては、次の各号に掲げる行為は、国立公園にあつては環境大臣の、国定公園にあつては都道府県知事の許可を受けなければ、してはならない。ただし、非常災害のために必要な応急措置として行う行為又は第一号、第四号、第五号及び第七号に掲げる行為で漁具の設置その他漁業を行うために必要とされるものは、この限りでない。

一 第20条第3項第一号、第四号及び第七号に掲げる行為

二 環境大臣が指定する区域内において、熱帯魚、さんご、海藻その他の動植物で、当該区域ごとに環境大臣農林水産大臣の同意を得て指定するものを捕獲し、若しくは殺傷し、又は採取し、若しくは損傷すること。

三 海面を埋め立て、又は干拓すること。

四 海底の形状を変更すること。

五 物を係留すること。

六 汚水又は廃水を排水設備を設けて排出すること。

七 環境大臣が指定する区域内において当該区域ごとに指定する期間内に動力船を使用すること。八 前各号に掲げるもののほか、海域公園地区における景観の維持に影響を及ぼすおそれがある行為で政令で定めるもの

 

海中公園地区内において、工作物の新築や海面の埋立等の行為をしようとする者は、原則として、国立公園の場合は環境大臣国定公園の場合は都道府県知事の許可が必要です。

国立公園又は国定公園の海域内に指定されるものです。

このエリアに指定されると一定の行為制限が生じます。不動産取引においては、この規定について説明します。

 

 

 

6 風景地保護協定

自然公園法第48条(風景地保護協定の効力)

第46条(前条において準用する場合を含む。)の規定による公告のあつた風景地保護協定は、その公告のあつた後において当該風景地保護協定区域内の土地の所有者等となつた者に対しても、その効力があるものとする。

 

国立公園または国定公園内の自然の風景地の保護のため必要があるときには、環境大臣もしくは地方公共団体または一定の公園管理団体が、当該公園の区域内の土地所有者等と風景地保護協定を締結することができますが、この協定は、その公告がなされた後に協定区域内の土地所有者となった者に対しても効力がおよびます。

 

風景地保護協定とは、自然公園法第43条に規定されているもので、土地所有者等による管理が不十分で風景の保護が図られないおそれのある国立・国定公園内の自然の風景地について、環境大臣地方公共団体又は公園管理団体が土地所有者等との間で自然の風景地の保護のための協定(風景地保護協定)を締結し、この土地所有者等に代わり自然の風景地の管理を行うことができることとしたものです。*出典:環境省

 

 

 

7 都道府県立自然公園

自然公園法第73条第1項(保護及び利用)

都道府県は、条例の定めるところにより、都道府県立自然公園の風致を維持するためその区域内に特別地域を、都道府県立自然公園の風致の維持とその適正な利用を図るため特別地域内に利用調整地区を指定し、かつ、特別地域内、利用調整地区内及び当該都道府県立自然公園の区域のうち特別地域に含まれない区域内における行為につき、それぞれ国立公園の特別地域、利用調整地区又は普通地域内における行為に関する前章第四節の規定による規制の範囲内において、条例で必要な規制を定めることができる。

 

都道府県立自然公園内において、工作物の新築や土地の形状の変更等の行為をしようとする者は、その都道府県の条例によって、国立公園または国定公園における特別地域または普通地域内における行為に対する規制の範囲内で、必要な規制を受けることがあります。

この規定について不動産取引において説明する義務があります。

多くは、公式ページに必要な許可や届出について分かりやすく掲載している自治体がほとんどですので容易に分かるはずです。

 

例えば東京都の場合には、以下の6つの公園を都立自然公園として指定しており、その区域の特別地域内では国立・国定公園同様に工作物の新築等は許可制度となっています。

>>東京都立自然公園のページ:

自然公園とは|東京都環境局 東京の自然公園

 

 

 

8 普通区域

(普通地域)

第三十三条 国立公園又は国定公園の区域のうち特別地域及び海域公園地区に含まれない区域(以下「普通地域」という。)内において、次に掲げる行為をしようとする者は、国立公園にあつては環境大臣に対し、国定公園にあつては都道府県知事に対し、環境省令で定めるところにより、行為の種類、場所、施行方法及び着手予定日その他環境省令で定める事項を届け出なければならない。ただし、第一号、第三号、第五号及び第七号に掲げる行為で海域内において漁具の設置その他漁業を行うために必要とされるものをしようとする者は、この限りでない。

一 その規模が環境省令で定める基準を超える工作物を新築し、改築し、又は増築すること(改築又は増築後において、その規模が環境省令で定める基準を超えるものとなる場合における改築又は増築を含む。)。

二 特別地域内の河川、湖沼等の水位又は水量に増減を及ぼさせること。

三 広告物その他これに類する物を掲出し、若しくは設置し、又は広告その他これに類するものを工作物等に表示すること。

四 水面を埋め立て、又は干拓すること。

五 鉱物を掘採し、又は土石を採取すること(海域内においては、海域公園地区の周辺一キロメートルの当該海域公園地区に接続する海域内においてする場合に限る。)。

六 土地の形状を変更すること。

七 海底の形状を変更すること(海域公園地区の周辺一キロメートルの当該海域公園地区に接続する海域内においてする場合に限る。)。

 

普通地域内において、工作物の新築や土地の形状の変更等の行為をしようとする者は、原則として、国立公園の場合は環境大臣の、国定公園の場合は都道府県知事に対し、行為の種類、場所、施行方法等の事項を届け出なければなりません。

 

 

 

■まとめ

いかがでしたか?

重要事項説明の一つである『自然公園法』についての説明でした。

国立公園や国定公園は、環境省のHPにおいて確認することができますが、変更や廃止の可能性があるので役所に確認が必要です。

調査した結果、売買の対象となる不動産が、国立公園内・国定公園内・都道府県立自然公園内に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「自然公園法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。

このような物件に関しては、物件の仲介業者は購入希望者に対して、その物件がどの「用途地域」に属するかとあわせて、制限についても必ず伝える義務があります。

少しでも疑問がある場合は、事前に担当の部署に確認し法チェックをしておきましょう。

不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。