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景観法は、良好な景観の形成を促進するため、景観計画の策定その他の施策をまとめた法律で、2004（平成16）年に定められた法律です。
宅建業法施行令第３条に規定され、調査した結果、売買の対象なる不動産が、景観法に関して指定のある区域等に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。
なんとなくわかっているようで、詳しく説明しようとすると理解できていないものです。
これらを詳細に理解するには、経験と知識が必要です。
しかしながら、どのような規定があるのか概要を理解しておけば、そのような物件に巡り合ったときに気づきが生まれます。
これが重要なのです。
内容を理解しておかないと、買主からの「ここで家が建てれるの！用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
この記事では、不動産取引における重要事項説明のうち「景観法における制限の内容」について解説しています。
不動産取引や建築設計において都市計画や建築基準法の制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
- １ その他法令に基づく重要事項説明事項とは？
- ２ 要事項説明の対象項目
- ３ 景観法第１６条第１項・第２項：景観計画区域内の届出
- ４ 景観重要建造物
- ５ 景観重要建造物の法令の緩和
- ６ 景観重要樹木
- ７ 管理協定
- ８ 景観地区
- ９ 景観景観と景観地区の違い
- １０ 景観協定（景観法第８６条・第８７条第５項・第９０条第４項）
- ■まとめ
１ その他法令に基づく重要事項説明事項とは？
法令としては、宅建業法第３５条第１項第２号の部分となります。
［宅建業法第３５条（重要事項の説明等）第１項第二号（抜粋）］
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。
二 都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限で契約内容の別（当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。）に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
次に政令ですが、宅建業法施行令第３条となります。次の項では、この第３条について詳しく説明します。
都市計画法・建築基準法制限一覧は、こちらの記事で解説しています。
１－２ 都市計画法・建築基準法以外のその他の法令に基づく制限
施行令第３条ですが、第１項が「宅地又は建物の貸借の契約以外の契約（売買）」について、第２項が「宅地の貸借の契約」について、第３項が「建物の貸借の契約」について規定されています。
大半が対象外となりますが、この内容を覚えておくことで、少しは重要事項説明漏れを防ぐことができると考えられます。
それでは、この記事ではその他の法令に基づく制限のうち『景観法』について解説していきます。
２ 要事項説明の対象項目
景観法で重要事項説明の対象となるのは次のとおりです。
- 景観法第１６条第１項・第２項（景観計画区域内での届出）
- 景観法第２２条第１項の許可（景観重要建造物）
- 景観法第３１条第１項の許可（景観重要樹木）
- 景観法第４１条（管理協定）
- 景観法第６３条第１項の認定（景観地区における建築物等の市町村認定）
- 景観法第７２条第１項の条例（景観地区工作物制限条例）
- 景観法第７３条第１項の条例（景観地区開発行為等制限条例）
- 景観法第７５条第１項の条例（準景観地区建築物・工作物の規制基準）
- 景観法第７５条第２項の条例（準景観地区開発行為等制限条例）
- 景観法第７６条第１項の条例（地区計画等形態意匠条例）
- 景観法第８６条・第８７条第５項・第９０条第４項（景観協定）
なお、下記の記事では、重要事項説明に特化して説明していますので、都市計画や建築基準法との関連性を知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
３ 景観法第１６条第１項・第２項：景観計画区域内の届出
景観法第１６条第１項・第２項
景観計画区域内において、次に掲げる行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令（第四号に掲げる行為にあっては、景観行政団体の条例。以下この条において同じ。）で定めるところにより、行為の種類、場所、設計又は施行方法、着手予定日その他国土交通省令で定める事項を景観行政団体の長に届け出なければならない。
一 建築物の新築、増築、改築若しくは移転、外観を変更することとなる修繕若しくは模様替又は色彩の変更（以下「建築等」という。）
二 工作物の新設、増築、改築若しくは移転、外観を変更することとなる修繕若しくは模様替又は色彩の変更（以下「建設等」という。）
三 都市計画法第４条第１２項に規定する開発行為その他政令で定める行為
四 前三号に掲げるもののほか、良好な景観の形成に支障を及ぼすおそれのある行為として景観計画に従い景観行政団体の条例で定める行為
２ 前項の規定による届出をした者は、その届出に係る事項のうち、国土交通省令で定める事項を変更しようとするときは、あらかじめ、その旨を景観行政団体の長に届け出なければならない。
景観計画区域内において、建築物の建築や工作物の新設等を行う場合には、その行為に着手する３０日前までに景観行政団体の長（景観計画を定めている都道府県、政令指定都市、中核市等）に届出しなければならないとする規定です。
【景観計画区域内での制限行為】
景観計画区域内において、次の行為をしようとする者はあらかじめその行為の種類、場所、設計または施工方法、着手予定日その他国土交通省令で定める事項を、景観行政団体の長に届出なければならない。
- 建築物の新築、改築、移転、外観を変更することとなる修繕もしくは模様替えまたは色彩の変更
- 工作物の新設、増築、改築、移転、外観を変更することとなる修繕もしくは模様替えまたは色彩の変更
- 都市計画法に規定する開発行為
- その他景観行政団体が条例で定める行為
また、この届出をした者は、その届出事項のうち、国土交通省令で定める事項を変更しようとするときは、あらかじめその旨を景観行政団体の長に届出なければならない。
景観法第１６条第７項第１１号に基づく条例により、多くの市町村では一定規模以上等としています。
詳しくは各市町村のホームページを確認する必要があります。
届出に対して景観計画の制限（景観形成基準：景観法第８条第３項）に適合しないと認められる場合には届者に対し勧告することができる規定となっている他、条例により変更命令を行う規定を設けることが可能となっています。
ちなみに、届出違反者に対しては、一応罰則規定（３０万円以下）があります。また、変更命令に従わなかった場合は、５０万以下の罰則と現状回復命令が規定されています。
４ 景観重要建造物
景観法第２２条第１項
何人も、景観行政団体の長の許可を受けなければ、景観重要建造物の増築、改築、移転若しくは除却、外観を変更することとなる修繕若しくは模様替又は色彩の変更をしてはならない。ただし、通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの及び非常災害のため必要な応急措置として行う行為については、この限りでない。
景観法第２２条第１項の規定については、景観重要建造物は、景観行政団体の長の許可を受けなければ、増築や改築、除却、外観の変更（修繕・模様替え・色彩）をしてはならないとするものです。
なお、維持管理行為や災害時の応急措置等の行為（景観法施行令第１３条）は許可不要とされています。
景観重要構造物の指定の有無については、各自治体のホームページで確認することができます。
建築基準法との関係があるのも景観重要建造物です。建築基準法第８５条の２の規定により法令の一部が緩和されます。
４－１ 景観重要建造物とは
景観重要建造物とは、景観計画区域（景観行政団体の長が指定）内で良好な景観形成に需要な建造物（地域の自然や歴史、文化などを踏まえて指定される。具体的な基準は、景観法施行規則第６条に定められた）で景観行政団体の長が指定
４－２ ２景観行政団体とは
景観行政団体は、現にある良好な景観を保全すべき区域、または新たに良好な景観を形成すべき区域について景観計画を定めることができます。
５ 景観重要建造物の法令の緩和
建築基準法第８５条の２
（景観重要建造物である建築物に対する制限の緩和）
景観法第１９条第１項の規定により景観重要建造物として指定された建築物のうち、良好な景観の保全のためその位置又は構造をその状態において保存すべきものについては、市町村は、同法第２２条及び第２５条の規定の施行のため必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、第２１条から第２５条まで、第２８条、第４３条、第４４条、第４７条、第５２条、第５３条、第５４条から第５６条の２まで、第５８条、第６１条、第６２条、第６７条第１項及び第５項から第７項まで並びに第６８条第１項及び第２項の規定の全部若しくは一部を適用せず、又はこれらの規定による制限を緩和することができる。
景観重要建造物の法令の緩和は、建築基準法第８５条の２に規定されています。
『良好な景観の保全のためその位置又は構造をその状態において保存すべき』建造物については、市町村は、景観法第２２条・第２５条（現状変更の規制、景観重要建造物の所有者の管理義務）の規定の施行のため必要と認める場合は、国土交通大臣承認により条例で屋根不燃や建蔽率、容積率などを緩和することができます。
６ 景観重要樹木
景観法第３１条第１項
何人も、景観行政団体の長の許可を受けなければ、景観重要樹木の伐採又は移植をしてはならない。ただし、通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの及び非常災害のため必要な応急措置として行う行為については、この限りでない。
この景観重要樹木は、景観重要建造物とは異なり、樹木が対象となります。法令の規定としては、景観行政団体の長の許可を受けなければ、景観重要樹木の伐採や移植をしてはならないとするものです。
通常の管理行為等（整枝など景観施行令第１５条）は許可不要です。
指定は景観行政団体の長が行います。
７ 管理協定
景観法第４１条は、管理協定（景観重要建造物・景観重要樹木の適切な管理のために景観行政団体の長等と所有者の間で結ぶもの）の効力は所有者変更後も効力が及ぶとするものです。
８ 景観地区
景観法第６３条第１項
景観地区内において建築物の建築等をしようとする者は、あらかじめ、その計画が、前条※の規定に適合するものであることについて、申請書を提出して市町村長の認定を受けなければならない。当該認定を受けた建築物の計画を変更して建築等をしようとする場合も、同様とする。
※景観地区内の建築物の形態意匠は、都市計画に定められた建築物の形態意匠の制限に適合するものでなければならないとするものです。
景観計画区域内で保存すべき景観として、詳細に厳しい制限がかかるのが景観地区（準景観地区）です。
【景観地区内の制限】
景観地区内において建築物の建築等をしようとする者は、あらかじめその計画につき市町村長の認定を受けなければならない。
（景観法第63条1項）
市町村は、景観地区内の工作物について政令で定める基準の従い、条例でその形態意匠の制限、高さの最高限度もしくは最低限度または壁面後退区域における工作物の設置に係る制限を定めることができる。
（景観法第72条1項）
市町村は、景観地区内における開発行為について、政令で定める基準に従い、条例で良好な環境を形成するため必要な規制をすることができる。
（景観法第73条1項）
景観法第６３条第１項の規定では、景観地区内において建築物を新築や増築等をしようとする者は建築物等の計画を市町村長に提出して認定を受けなければなりません。
申請してから３０日以内に建築物の形態意匠（外観や色彩など）や最高高さ、壁面線などが都市計画に適合しているかどうか審査されることとなります。なお、景観地区が指定されると建築基準法第６８条の規定により、高さ、壁面線、敷地面積が建築確認申請に時に審査されます。
景観地区とは、都市計画の地域地区の一つでして、市町村が定める都市計画です。指定可能な区域は、都市計画区域または準都市計画区域内に定められます。
９ 景観景観と景観地区の違い
景観計画と景観地区で明らかに違うものです。
混同しないようにしましょう。いずれも重要事項説明義務がありますのでご注意ください。
景観地区は都市計画における地域地区の一つで、都市計画区域内に指定することができます。
そして、景観地区内の建築物の建築については、建築基準法が適用され建築確認申請時にチェック（高さ、壁面線、敷地の最低限度）され、形態意匠については市町村から認定を受けるまで建築行為に着手することができません。
景観計画はその名のとおり”計画”であり計画書でして、その中で一定規模以上の建築物や開発行為、形態意匠について景観行政団体の長に対し届出が必要（景観法第１６条第１項）とされています。その他、景観重要建造物や樹木、さらには市町村としての景観まちづくりに関しての指針等が定められています。
景観法第７２条第１項、７３条第１項、７５条第１項・第２項、第７６条第１項（条例化）
これら５つの条項については、市町村による条例化が必要となるものです。
条例において定めることができる制限は次のとおりです。
法第７２条第１項（景観地区工作物制限条例）
景観地区内の工作物について、条例で、形態意匠の制限、高さの最高限度、最低限度、壁面後退区域を定めることができる。
法第７３条第１項（景観地区開発行為等制限条例）
景観地区内の開発行為について、良好な景観を形成するために必要な制限を条例にて定めることができる。
法第７５条第１項（準景観地区建築物・工作物の規制基準）
準景観地区内における建築物又は工作物について、条例で、良好な景観を保全するため必要な規制を条例にて定めることができる。
法第７５条第２項（準景観地区開発行為等制限条例）
準景観地区内の開発行為について、良好な景観を形成するために必要な制限を条例にて定めることができる。
法第７６条第１項（地区計画等形態意匠条例）
地区計画において定められた建築物等の形態意匠の制限を条例に定めることができる。
１０ 景観協定（景観法第８６条・第８７条第５項・第９０条第４項）
景観協定とは、住民等の全員合意により、建築物、かき柵、緑地、工作物、看板、駐車場などの景観に関するルールを定めることができるとするものです。景観行政団体の長の認定が必要となります。
景観計画区域内で、住民が自発的に景観を守りたいときに、住民全員の合意によって結ばれるのが景観協定です。
特に住民独自のルールですから、あくまでも審査は市町村ではなく、協定の運営委員会のような組織となります。重要事項説明では、協定の連絡先を自治体などから入手して、どういったルールなのか早めに確認して、購入予定者に伝えることをおすすめします。
あわせて、運営委員会などの運営団体の活動状況なども購入予定者に伝えたほうがよりよいでしょう。
なお、協定が結ばれた後に新たに土地を所有した者にも効力が及ぶ（承継効）こととなります。
■まとめ
いかがでしたか？
重要事項説明の一つである『景観法』についての説明でした。
全国的な例からしても、自治体のほぼ全域に景観計画区域が指定されています。市町村が景観行政団体でなくても、多くの都道府県が景観行政団体であり、景観計画区域があると考えてよいです。
調査物件が景観計画区域内に該当しているかを調べるには、検索するか、国土交通省のHPで調べることができます。
調査した結果、売買の対象となる不動産が景観計画区域内に該当する場合には、制限の内容を調査するとともに、不動産の重要事項説明書の「景観法」の項目にチェックをつけて、制限内容を説明する必要があります。
重要事項の説明対象となる地域や区域、計画や条例などは多数に渡ります。
このような土地に関しては、土地の仲介業者は購入希望者に対して、その土地がどの「用途地域」に属するかとあわせて、制限についても必ず伝える義務があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に担当の部署に確認し法チェックをしておきましょう。
不動産の 取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
