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こんかいからは地域地区のひとつ特定用途制限地域についてです！！
種類のたくさんある地域地区ですが、この記事は土地利用における補完的ルールでもある『特定用途制限地域』のにおける制限についてです。
土地利用に関しては、その地域により重層的に土地利用のルールが定められています。深く理解する必要はありませんせんが、図のようなルールの関係性と役割のイメージをもっておくことが重要です。
用途地域とおなじように都市計画法による指定と建築基準法による建築制限が、関連して運用されます。
両方の内容を理解しておかないと、買主からの「このような用途や大きさの建築はできるの？」との質問に正確に答えることができません。
不動産取引において都市計画や建築基準法の制限を説明する際には正しい根拠とその内容を正確に買主に伝える必要があります。
１ 建築基準法における重要事項説明事項とは？
重要事項説明では、宅建業法施行令第３条第１項第２号に掲げる内容を説明する必要があります。
宅建業法施行令第３条第１項第２号（重要事項説明：建築基準法）
二 建築基準法第39条第2項、第43条、第43条の2、第44条第1項、第45条第1項、第47条、第48条第1項から第14項まで（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第49条の2（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第50条（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第52条第1項から第14項まで、第53条第1項から第8項まで、第53条の2第1項から第3項まで、第54条、第55条第1項から第3項まで、第56条、第56条の2、第57条の2第3項、第57条の4第1項、第57条の5、第58条、第59条第1項及び第2項、第59条の2第1項、第60条第1項及び第2項、第60条の2第1項、第2項、第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）及び第6項、第60条の2の2第1項から第3項まで及び第4項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第60条の3第1項、第2項及び第3項（同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第61条、第67条第1項及び第3項から第7項まで、第68条第1項から第4項まで、第68条の2第1項及び第5項（これらの規定を同法第88条第2項において準用する場合を含む。）、第68条の9、第75条、第75条の2第5項、第76条の3第5項、第86条第1項から第4項まで、第86条の2第1項から第3項まで並びに第86条の8第1項及び第3項
「エッ」と思うぐらい多いですが、このうち都市計画や建築基準法に基づく指定や認可状況、条例などを調査し、該当する事項を説明することになります。
調査方法としては、都市計画課（法）や建築指導課（法）などを担当する窓口にて確認することとなります。
くれぐれも「どれが対象ですか？」などの尋ね方はやめましょう！
対象となる窓口にて確認して内容を理解し、説明が必要な事項を洗い出して整理するのが資格者の責務です。「役所がいったから。」では役割を果たしていません。
２ 特定用途制限地域とは
特定用途制限地域は、都市計画法第９条第１５項に規定する「地域地区」の一つです。
その目的は、次のように規定されています。
［都市計画法第９条第15項］
特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域とする。
特定用途制限地域は、非線引き都市計画区域内（用途地域が定められていない区域を除く：白地のところ）または都市計画区域外において、周辺環境に影響を与えかねない特定の建築物等の用途の立地を制限するための手法です。
地域としているのは、地区よりも広いエリアを指しているイメージです。
特定用途制限地域の決定権者は、都市計画法第１５条の規定により「市町村」です。
都市計画には、「制限すべき特定の建築物等の用途の概要」を定め、さらに建築基準法に基づく条例化が必要になります。
３ 建築基準法における特定用途制限地域について
３－１ 用途白地地域の立地制限（建築基準法）の必要性
ではなぜ、このような立地制限をする必要があるのでしょうか？
［建築基準法別表第２ 用途地域等内の建築物の制限（第２７条、第４８条、第６８条の３関係）］
用途地域の指定のない区域（都市計画法第７条第１項に規定する市街化調整区域を除く。）内に建築してはならない建築物
劇場、映画館、演芸場若しくは観覧場、ナイトクラブその他これに類する用途で政令で定めるもの又は店舗、飲食店、展示場、遊技場、勝馬投票券発売所、場外車券売場その他これらに類する用途で政令で定めるものに供する建築物でその用途に供する部分（劇場、映画館、演芸場又は観覧場の用途に供する部分にあつては、客席の部分に限る。）の床面積の合計が１万㎡を超えるもの
用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）内の立地制限は、特定の法律に基づく制限を行わない限りは、建築基準法で規定する法規制のみになります。
建築基準法では、床面積が１万㎡を超える大規模集客施設のみしか立地が制限されていません。
つまり、大規模集客施設以外はどの用途・規模でも立地可能ということです。
このような地域は、土地利用のコントロールしておかないと、都市の都市構造を根本から変えてしまったり、他の都市に商業圏で影響を与える可能性があるのです。
３－２ 特定用途制限地域の目的
都市計画運用指針には、次のように記載されています。
［都市計画運用指針 ３.特定用途制限地域］
特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く。) 内において、その良好な環境の形成等を行うために、例えば、建築基準法第48条第13項による立地制限が適用されない床面積が1万m²以下の建築物であっても多数人が集中することにより周辺の公共施設に大きな負荷を発生させるものや、騒音、振動、煤煙等の発生により周辺の良好な居住環境に支障を生じさせる、あるいは良好な居住環境にそぐわないおそれのある建築物などの建築を制限する必要がある場合に定めることが考えられる。
３－３ 建築基準法による条例化
特定用途制限地域は、都市計画を定めるのみでは、実効性がなく建築基準法に基づく条例化が必要です。
［建築基準法第４９条の２］
特定用途制限地域内における建築物の用途の制限は、当該特定用途制限地域に関する都市計画に即し、政令で定める基準に従い、地方公共団体の条例で定める。
政令で定める基準とは、「都市計画に定められた用途の概要に即し、当該地域の良好な環境の形成又は保持に貢献する合理的な制限であることが明らかなもの」のほか、指定により既存不適格となる建築物への緩和規定、並びに公益上必要な建築物の特例許可規定を設けなさいとするものです。
都市計画で制限を定めたのみでは法的な実効性を担保することはできなく、担保させるためには建築基準法による条例化が必要であることがわかります。
条例で定めるということは、各市町村で地域の特性にあわせて制限の内容が決定できるということです。
内容を把握するには、指定のある各市町村の窓口やホームページで詳細の確認が必要になります。
また、場合によっては、都市計画と建築条例の各部署での確認が必要になります。
４ まとめ
いかがでしたか？
今回のポイントは、
①白地地域（市街化調整区域を除く）に定める制限（のみ）であること
②実効性を担保させるには建築基準法による条例化が必要であること
今回の記事をご覧になってお分かりかと思いますが、都市計画法と建築基準法は密接な関係にあります。
特定用途制限地区は特別用途地区同様に指定のみでは意味をなさず、具体的な制限は建築基準法に基づく自治体の条例で定めることになっていることからも分かると思います。
一概にホームページのパンフレットだけでは読み解けない部分もあるため、特定用途制限地域の指定がある場合は、きちんと窓口などで内容を確認し理解解しましょう。
不動産の取引や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
