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近頃の大雨や台風の頻発・激甚化により、国土交通省などの災害・減災への対応策のひとつとして『災害危険区域』の指定について頻繁に耳にするようになってきました。
国土交通省のホームページ>>
これから全国での指定も多くなり、不動産の取引や投資にも大きな影響がある可能性があります。
そんな時に困らないように、この記事では、重要事項説明における『災害危険区域』の内容などについて解説していきます。
1 災害危険区域とは
「災害危険区域」は、建築基準法に基づき地方公共団体(都道府県、市町村)が指定することができる区域で、建築制限に関しては「条例(地方議会で定めるもの)」で定めることになっています。
建築基準法第39条(災害危険区域)
地方公共団体は、条例で、津波、高潮、出水等による危険の著しい区域を災害危険区域として指定することができる。
2 災害危険区域内における住居の用に供する建築物の建築の禁止その他建築物の建築に関する制限で災害防止上必要なものは、前項の条例で定める。
災害ハザードエリアで必ずしも指定されているわけではなく、地方自治体の裁量に委ねられているのです。
災害危険区域として指定することが可能な災害の種類としては、「津波、高潮、出水(洪水)、土砂災害」など水災害に関連のあるものが中心になっています。
近年の動向として、地震による津波や大雨による水災害が頻発・激甚化していることもあり、これから地方公共団体による災害危険区域の指定が増加することが考えられます。
なお、建築基準法第39条第2項については、重要事項説明の対象となっているので、注意しておきましょう。
例えば、1959年の伊勢湾台風、1993年の北海道南西沖地震、2004年の新潟県中越地震、2011年の東日本大震災があげられます。東日本大震災では、過去2番目の大きさの津波(明治三陸大津波)に対応できる防潮堤の整備を前提に、東日本大震災と同等の津波によるシミュレーションを行った結果、浸水被害の発生する可能性が高い区域を3段階に区分し、甚大な被害を受けた岩手、宮城、福島3県の沿岸部37市町村が災害危険区域に指定されました。
災害危険区域のうち、特に住民の居住に適当でないと認められる区域は住居の集団移転を促す「移転促進区域」とすることが可能です。
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2 災害危険区域の調べ方
災害危険区域の指定は、土地利用に制限を課す行為となり、権利者説明や縦覧(指定前に意見を求めるための公の場で閲覧)などの様々な手続きを経て指定されることになります。
条例で指定されるため、地方議会で議決が必要となります。
調査方法としては、自治体の建築条例の担当窓口や自治体の例規集で検索すれば、簡単に情報を入手することが可能です。
3 全国の指定状況は
全国の指定状況を確認できる資料は明確にはないようです。
出水等に関する災害危険区域の指定事例の分類(国土交通省)>>
https://www.pref.yamaguchi.lg.jp/cmsdata/a/6/4/a6477ce8e3ab4de9a063b874bdee5739.pdf
OSSANの調査では、国土交通省の令和2年9月の資料では、札幌市、三戸町、伊達市、名古屋市、滋賀県、紀宝町、福知山市、舞鶴市、田辺市、宮崎市、延岡市に指定があるようです。
各自治体で建築制限の内容などが異なっていますので十分に調査しましょう。
また、これから対象が増える場合があります。
4 まとめ
いかがでしたか?
災害危険区域の指定は、不動産の価値や建築計画に大きく影響をあたえるものです。
クライアントの要望を十分に理解して、不動産の取引や投資のリスクを管理するためにも理解をしておく必要がありますね。