このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「不動産の消費税」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
モノを買えば消費税がかかり、モノの価格が高ければ高いほど負担が大きくなる税金です。そんな中、不動産でも、消費税がかかる不動産とかからない不動産があります。
ここでは、不動産に関係する消費税について解説します。
１ 不動産の消費税はいくらかかる
消費税は、モノを買ったり、お金を支払ってサービスを受けた場合にかかります。
2019年10月1日から、消費税率は10% になっています。
１－１ 不動産売買には消費税がかかるのか
使用しても減りはしないので消費の対象とはいえないため、土地の売買には消費税がかかりません。。一方、建物の売買には消費税がかかります。ただし、売主が個人の場合は建物部分も非課税になります。
消費税がかかる条件として、「事業者が事業として行うものであること」という条件があります。ここでの事業とは、不特定多数の人に継続的に商取引を行うことを意味しています。
つまり、個人が所有するマイホームを売却（譲渡）する行為は「事業（商売）」ではないので、消費税が課税される条件から外れ、非課税になるからです。
■土地
売主が「個人」⇒ 非課税
売主が「不動産会社」⇒ 非課税
■中古戸建
売主が「個人」⇒ 非課税
売主が「不動産会社」⇒ 課税
■新築戸建
売主が「個人」⇒ ー
売主が「不動産会社」⇒ 課税
■投資用戸建
売主が「個人」⇒ 課税
売主が「不動産会社」⇒ 課税
■中古マンション
売主が「個人」⇒ 非課税
売主が「不動産会社」⇒ 課税
■新築マンション
売主が「個人」⇒ ー
売主が「不動産会社」⇒ 課税
■投資用マンション
売主が「個人」⇒ 課税
売主が「不動産会社」⇒ 課税
ただし、売主が個人で、かつ中古であっても、居住用不動産ではなく、投資用不動産を売却ということになれば、事業として見られることがあり、消費税がかかる場合があります。
また、不動産売買の仲介手数料には消費税がかかります。消費税がかからない不動産といっても、仲介手数料など、その他不動産に関係する取引においてかかる消費税分を合計すると負担はあります。
２ 消費税のQ＆A
ここでは、不動産の購入や売却に関係する消費税についてよくある質問について整理ました。
２－１ なぜ消費税がかかる？
消費税は、消費するものに対して広く課税される税金です。消費税の対象となるのは、国税庁のHPによると国内で対価を得て行われる資産の譲渡、貸付及び役務の提供とされています。日本国内において、不動産を含む資産を売ったり貸したり、サービスの提供をした場合で、それが商売で行った取引（無料ではない取引）であれば消費税が課税されるということになります。
２－２ 不動産購入の消費税は誰が納める？
消費税は、事業者（会社など商売を行っている者）が負担するものでなく、事業者が販売する商品やサービスの価格に含まれて次々と転嫁され、最終的に商品を消費し、またはサービスの提供を受ける消費者が負担します。つまり、不動産売買の場合は、買主が消費税を加えた不動産価格を売主に支払うことで、消費税を納めます。
２－３ 住宅ローン控除はどうなる？
消費税10%に引き上げされた際には、その後の不動産売買市場が落ち込まないよう「住宅ローン減税」制度の拡充がありました。住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りて居住用の不動産を購入した場合、年末のローンの残高に応じて所得税や住民税が控除される、いわゆる「税金が還ってくる」制度です。
２－４ すまい給付金は？
すまい給付金は、消費税8%に引き上げされた際に新しくつくられた制度で、住宅を購入しようとしている人に対して、収入に応じてお金がもらえる制度です。住宅ローン控除も、お金が還ってくる制度ですが、収入が低いほどその効果が小さくなります。これをカバーするのが「すまい給付金」制度です。そのため、収入が低いほどもらえる金額が増えることに特徴があります。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「不動産の消費税」についての説明でした。
不動産を共有名義にして共有持分を持つことのメリットは、税制上の恩恵しかありません。それも共有者、例えば夫婦それぞれが今後も安定して収入があり仕事も続けるという前提でのメリットです。逆にあなたが共有名義にしなければならない場合、デメリットの部分を共有名義のリスクとしてよく理解しておきましょう。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
