このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「不動産の印紙税」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
不動産を売買する際、売主と買主との間で不動産売買契約書を締結します。その際に、契約書に印紙を貼付します。
ここでは、不動産に関係する印紙について解説します。
１ いくらの印紙？
書類によって、印紙税額が異なります。
１－１ 不動産売買契約書に貼付する印紙
不動産売買契約書に記載されている金額に応じ印紙を貼付する必要があります。
令和4年度税制改正により適用期限が2年間延長され、令和6年（2024年）3月31日になっています。
（国税庁HP：「印紙税の軽減措置の延長について」参照）。
| 記載された契約金額 | 税額 | |
|---|---|---|
| 10万円を超え | 50万円以下のもの | 200円 |
| 50万円を超え | 100万円以下のもの | 500円 |
| 100万円を超え | 500万円以下のもの | 1千円 |
| 500万円を超え | 1,000万円以下のもの | 5千円 |
| 1,000万円を超え | 5,000万円以下のもの | 1万円 |
| 5,000万円を超え | 1億円以下のもの | 3万円 |
| 1億円を超え | 5億円以下のもの | 6万円 |
| 5億円を超え | 10億円以下のもの | 16万円 |
| 10億円を超え | 50億円以下のもの | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 | |
１－２ 売買契約書以外の不動産に関係する契約書
不動産売買契約書以外に不動産に関係する契約書として、土地を購入した後、新築の建物を建てる際に結ぶ建築請負契約書やリフォーム工事の契約書である工事請負契約書、土地を借りる際の賃貸借契約書や、住宅ローンを借りる際に結ぶ金銭消費貸借契約書があります。契約書に記載されている金額に応じた印紙を貼付しなければなりません。
| 記載された契約金額 | 税額 | |
|---|---|---|
| 100万円を超え | 200万円以下のもの | 200円 |
| 200万円を超え | 300万円以下のもの | 500円 |
| 300万円を超え | 500万円以下のもの | 1千円 |
| 500万円を超え | 1,000万円以下のもの | 5千円 |
| 1,000万円を超え | 5,000万円以下のもの | 1万円 |
| 5,000万円を超え | 1億円以下のもの | 3万円 |
| 1億円を超え | 5億円以下のもの | 6万円 |
| 5億円を超え | 10億円以下のもの | 16万円 |
| 10億円を超え | 50億円以下のもの | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 48万円 | |
（注）建設工事の請負に関する契約書のうち、その契約書に記載された契約金額が100万円以下のものは、軽減措置の対象となりません（税額200円）。また、契約書に記載された契約金額が10,000円未満のものは非課税となります。
ちなみに、土地の賃貸借契約書には印紙を貼る必要がありますが、建物の賃貸借契約書は印紙を貼る必要はありません。
１－３ 領収書
また、契約書だけでなく、不動産を売却する場合、売買代金を受け取る際の領収書にも印紙税がかかります。ただし、これは売主が不動産会社などに限られ、売主が個人かつ住んでいた（居住用）不動産を売却する場合は必要ありません。
| 記載金額 | 税額 | |
|---|---|---|
| 5万円未満のもの | 非課税 | |
| 5万円以上 | 100万円以下のもの | 200円 |
| 100万円を超え | 200万円以下のもの | 400円 |
| 200万円を超え | 300万円以下のもの | 600円 |
| 300万円を超え | 500万円以下のもの | 1,000円 |
| 500万円を超え | 1,000万円以下のもの | 2,000円 |
売主が個人でマイホームやセカンドハウスを売買する場合に発行する領収書は『営業に関しない受取書』として扱われるため印紙税は不要です。逆に、投資用目的の不動産など、マイホームやセカンドハウス以外の不動産については、印紙税がかかる場合があります。
２ 印紙税についてのQ＆A
ここでは、不動産に関係する印紙税についてよくある質問に記載しています。
２－１ なぜ印紙税がかかる？
お金のやりとりが伴う契約書や領収書などの文書が必要な場合に、文書自体に信用が必要です。その文書に印紙を貼ることで、国が定めた法律に沿っており、お互いに取引を必ず守るということが明確になります。このように重要な文書で信用が必要な場合、信用を裏付けしてくれた国にお金を納める税金が印紙税です。
２－２ どのような文書が印紙税の対象？
印紙税がかかるのは、印紙税法に規定されている20種類の「課税文書」です。
不動産売買契約書、建築請負契約書、工事請負契約書、土地の賃貸借契約書、金銭消費貸借契約書は「課税文書」にあたると印紙税法で定められています。
20種類の課税文書でも印紙税がかからないのが「非課税文書」です。例えば、1万円未満の不動産売買契約書や5万円未満の領収書が非課税文書にあたります。
課税文書・非課税文書のどちらにも該当しないのが「不課税文書」です。こちらは印紙税法で税金がかかると定められていないので、印紙税はかかりません。4建物の賃貸借契約書は不課税文書にあたり、何も定められていないので印紙税が必要ないのです。
他の不課税文書にあたる文書として、例えば「雇用契約書」や「秘密保持契約書」などがあり、不動産関係でいうと、抵当権の設定に関する契約書、駐車場など駐車させることなど施設の賃貸借契約書、不動産売買における媒介契約書など委任状または委任に関する契約書も該当します。
２－３ 印紙税はどのように納税すればいい？
印紙の割り印印紙税を国に納める方法は、収入印紙を購入し、課税文書に貼付する方法が原則です。この場合、単に貼付しただけでは納付したことにならず、収入印紙と文書にかけて印章または署名で「消印」する必要があります。
不動産を売買する場合には不動産売買契約書を作成しますが、その契約書に印紙を貼り、売主と買主とがそれに消印します。この印紙を貼って消印することで、印紙税を納めたことになります。
２－４ 印紙を貼らず、印紙税を納めなかった場合の罰則は？
契約書に印紙を貼らなかった場合でも、契約の成立自体には影響はありませんが、納付しなかった印紙税の額とその2倍の金額との合計額に相当する過怠税が課せられます。
当初納めるべきだった印紙税の額の3倍ということになります。過怠税とは、印紙税を納付しなかった場合に課せられる税金です。
また、消印をしなかった場合にも、消されていない印紙と同額の過怠税が課せられます。
ただし、自主的に納税していなかったことを申し出るなど、一定の要件を満たした場合は、当初納めるべきだった印紙税の額の1.1倍になります。
２－５ 印紙はどこで手に入れることができる？
最寄りの郵便局で買うことができます。窓口で「収入印紙をください」と言いましょう。
なお、郵便局によって営業時間が異なります。
また、郵便局以外で印紙を購入できる場所もあります。
２－６ 不動産売買契約書の印紙税は誰が納める？
不動産売買契約書（正本）は2通作成され、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保有することになっています。そして、不動産売買契約書の条項により、契約書に貼付けする印紙代は、保有する者が負担することを定めています。
つまり、売主・買主のそれぞれが印紙を購入し、貼付して印紙税を納めなければなりません。
２－７ 売主は印紙を節税できる？
上述しましたが、一般的に、売主・買主それぞれ1通ずつ不動産売買契約書を作成し、保存（保有）する場合には、それぞれの契約書が課税文書に該当するため、売主・買主それぞれの契約書に印紙の貼付が必要になります。
ただし、同じ内容の契約書で、原本と写し（コピー）で単なる控えとしていれば、課税文書に該当しないため印紙税は必要ありません。
買主は契約書を保存していなければなりませんが、売主は絶対ではないため、コピーでよければ節約することができますが、後々訴訟などになった場合にはリスクもあります。
２－８ 契約書や領収書に記載されている金額に消費税が含まれる場合？
契約書や領収書に、本体価格と消費税が分けて記載されている場合や、税込金額や税抜金額が記載されている場合は、消費税の金額は記載金額に含めないこととされています。つまり、記載金額は税抜価格になります。
２－９ 売買金額と請負金額が一つの契約書に記載されている場合？
一つの契約書に土地の売買金額と建物の建設工事請負契約金額をわけて記載している場合は、土地の売買金額が印紙税の対象となりますただし、土地の売買金額が建設工事請負契約金額に満たないときは、建設工事請負契約金額が印紙税の対象となります（印法別表第第1の通則3のロ）。
２－１０ 電子契約の場合、印紙は必要？
電子契約とは、電子文書をインターネット上のサービスで交換して署名することで契約を締結し、企業のサーバーや、外部のデータセンターなどに電子データを保管しておく契約の方法です。
つまり、書面の契約書を作成せず、契約や請負を電子メールなどインターネット上で行い、領収書をPDFなどのファイルで渡す場合や、契約書をファックスでやりとりする場合には、課税文書が作成されていないため、印紙税はかかりません。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「不動産の印紙税」についての説明でした。
不動産を共有名義にして共有持分を持つことのメリットは、税制上の恩恵しかありません。それも共有者、例えば夫婦それぞれが今後も安定して収入があり仕事も続けるという前提でのメリットです。逆にあなたが共有名義にしなければならない場合、デメリットの部分を共有名義のリスクとしてよく理解しておきましょう。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
