このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「購入の契約書や領収書がなくても実額で取得費を計算する方法」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
不動産を売却するときは、譲渡所得の税金の計算が必要です。譲渡所得とは、売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ているなら税金を払わなければなりません。
しかし、契約書や領収書が残っておらず、購入価格がわからない場合の対応はどうすればよいでしょうか？
１ 実額取得費と概算取得費の違い
購入費用（=取得費）には、購入価格の他に仲介手数料などの費用も含みます。節税には、これらを漏れなく計上することが、重要なポイントになります。そして、実際に取得費の金額を計算するために、その金額を証明する領収証などが必要です。このように実際の取得費を計算することを実額法（実額取得費）といいます。
一方、これらの購入費用（=取得費）が不明なとき、または実額取得費が少額となるときは、売却代金（=譲渡収入金額）の5%相当額を取得費として計算します。これを概算法（概算取得費）といいます。相続で取得した場合や昔に購入したものでない限り、実額取得費の方が有利になります。概算取得費で計算すると納税額がかなり大きくなることが多いためです。
契約書や領収書の紛失に伴い、概算取得費5%で計算するのは仕方がないですが、なんとか実額で計算する方法はないのでしょうか。
実額法と概算法でどれぐらい違いが出るのか計算してみましょう。
【例題】
平成21年4月にマンション（3,000万円・居住用・鉄筋コンクリート造）を購入。それを平成28年1月に3,200万円売却した場合、譲渡所得にかかる確定申告の税額はいくらでしょうか。譲渡費用は200万円とし、特例等は対象外とする。またマンション購入時の3,000万円のうち、土地が1,000万円、建物が2,000万円とする。
◇実額法（実額取得費）による計算方法
まずは減価償却を計算します。
「譲渡所得＝譲渡（売却）収入金額−｛（取得費−減価償却費）+譲渡費用｝」です。期間は、平成21年4月〜平成28年1月なので6年8ヶ月です。5捨6入なので7年ということになります。
減価償却費＝2,000万円×0.9×0.015×7年=189万円
譲渡所得＝3,200万円−｛（3,000万円−189万円）+200万円｝=189万円
所有期間は平成28年1月1日で7年なので、長期譲渡所得の所得税・住民税の税率20.315%を適用できます。
譲渡所得189万円×20.315%=383,953円（所得税・住民税）
◇概算法（概算取得費）による計算方法
「取得費＝譲渡（売却）収入金額×5%」ですので、3,200万円×5%で160万円
概算取得費の場合は減価償却費を差し引きません。
譲渡所得＝3,200万円−（160万円+200万円）=2,840万円
所有期間は平成28年1月1日で7年なので、長期譲渡所得の所得税・住民税の税率20.315%を適用できます。
譲渡所得2,840万円×20.315%=5,769,460円（所得税・住民税）
実額法での税金が383,953円に対して、概算法は5,769,460円です。
このような結果を見ると、昔の購入時の契約書を探してしまいます。見つからない場合、もうあきらめるしかないのでしょうか？
２ 購入時の契約書や領収書がなくても実額で取得費を計算する方法
購入時の契約書等を紛失してしまい、購入価額が不明な場合は、原則として概算取得費（「譲渡収入金額×5%)」）での計算になります。
ただし、契約書・領収書等以外で実際の購入価額を証明できるものがある場合は、実額によって計算することができます。
次のような証明書類をできるだけ用意し、購入時の状況説明と契約書類等の紛失理由を書いた「申述書」を確定申告書に添付します。
税務署にその内容に信ぴょう性があると認められるとその申告（実額法での計算）は認められます。
- 通帳の出金により購入価額として支払った金額が明らかに証明できる
- 通帳等で住宅ローンの支払い状況がある
- 住宅ローンを借りた金銭消費貸借契約書のコピー、ローンの償還表等がある
- 全部事項証明書の乙欄で抵当権の設定金額の状況がわかる
- 購入当時の不動産業者の、不動産価格が記載されているパンフレット等がある
このような証明書類に加えて、以下のように当時の購入価額を推定する方法もあります。上記の書類の補完資料として「申述書」に以下の推定価格を記載すればさらに信ぴょう性が増します。
・土地の場合
（一財）日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」を使って、売却価額に指数の割合を乗ずることにより購入当時の推定価額を記載します。
・建物の場合
「建物の標準的な建築価額表」を基にして、購入当時の推定価額を記載します。
上記で計算した金額は、実際の購入価額を証明するものではなく、確実に証明できるものではありません。判断するのは税務署になります。そのため、購入時の契約書類はくれぐれも大切に保管しておきましょう。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「購入の契約書や領収書がなくても実額で取得費を計算する方法」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
