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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
不動産を売却したときは、税金（譲渡所得）の計算をする必要があります。譲渡所得とは売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ている場合は税金を納めなければなりません。
逆に損失が出ている場合は、もちろん税金を納める必要はありませんが、損失を他の所得の利益と相殺することで税金が安くなる特例があります。
これは譲渡所得に関する「マイホームを売ったときの5つの特例」という制度です。
ここでは、その中の「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」についてわかりやすく説明します。
- １ マイホームを売ったときの5つの特例
- ２ 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除？
- ３ 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除？
- ４ 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除？
- ■まとめ
１ マイホームを売ったときの5つの特例
あなたが居住用の不動産を売却したとき、
①3,000万円特別控除、
②10年超所有軽減税率の特例、
③特定居住用財産の買換え特例、
④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、
⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
という5つの特例の適用を受けられる可能性があります。
ここでは、④の「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と⑤の「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」について説明します。
２ 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除？
損益通算とは、譲渡（=売却）所得を計算した上で出てきた損失（=赤字）を給与所得など他の所得の利益（=黒字）と相殺することをいいます。
繰越控除はその相殺しきれなかった損失を翌年以降の所得と相殺することをいいます。
他の所得には以下の所得が該当します。
・利子所得（預貯金の利子など）
・配当所得（株式や投資信託の配当金など）
・不動産所得（不動産の賃貸など）
・事業所得（商売など）
・給与所得（給料・賞与など）
・退職所得（退職金など）
・山林所得（木材の収益や山の売却など）
・一時所得（保険金や競馬の払い戻し金など）
・雑所得（年金など）
平成16年度以降、土地・建物等の譲渡所得の計算上生じた損失は、原則として他の所得との損益通算及び繰越控除ができなくなりました。
しかし、
④の「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と
⑤の「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」
の制度の要件を満たせば、譲渡損失を他の所得との損益通算及び繰越控除をすることができます。
３ 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除？
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除とは、5年を超えて保有する居住用の不動産を譲渡（=売却）して、新しく居住用の不動産に買い換えることを条件に、上記の「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」を利用することができるというものです。
この場合は、不動産売却で損失が出ても、売却損をその年の他の所得と損益通算でき、損益通算しても赤字となった金額については、翌年以降3年間繰り越して所得から控除できます。
この特例を受けるためには、税務署に確定申告しなければなりません。
また、住宅ローン控除との併用が認められています。
条件として、まず居住用の不動産でなければなりません。しかし、その不動産に住まなくなった場合でも、その日から3年目の年末までに売れば特例の適用が認められます。
また、
- 買い換えた不動産を取得した年の年末、または繰越控除の特例の適用を受けようとする年の年末において、「買い換え（=新居）資産」の住宅ローン（償還期間10年以上）があること
- 買い換える建物の床面積が50㎡以上のものであること
- 売却の年の前年から翌年までの3年の間に買い換えること
などの条件があります。
また、この制度は売却した前年、前々年にこの「①3,000万円特別控除」と「②10年超所有軽減税率の特例」「③特定居住用財産の買換え特例」「④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」「⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」を受けていないことが条件となります。その他、親子間や夫婦間で不動産を売買した場合には適用することはできません。
また、以下のような特例と重複して適用することも不可能です。
- 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
- 交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
- 換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
- 収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除
- 特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例
- 特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例
- 大規模な住宅地等造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の譲渡所得の課税の特例
- 認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例
- 承継業務の事業計画の施行区域内にある土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例
- 特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例
その他、特殊な要件等は国税庁のHPを参照してください。
４ 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除？
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、5年を超えて保有する居住用の不動産を譲渡（=売却）して、新しく居住用の不動産に買い換えることが条件ではなく、譲渡（=売却）契約を締結した日の前日時点で「譲渡（=売却）資産」の住宅ローン（償還期間10年以上）があることです。
不動産を売却して損失が出た場合、売却損をその年の他の所得と損益通算でき、損益通算しても赤字となった金額については、翌年以降3年間繰り越して所得から控除できます。ただし、譲渡損失の内、以下のいずれか少ない金額について損益通算できます。
- 譲渡（=売却）した居住用財産の譲渡損失額
- 譲渡（=売却）した居住用財産にかかる借入金（=住宅ローン）残高から譲渡対価の額（=売却価額）を控除した残額
この特例を受けるためには、税務署に確定申告しなければなりません。
条件として、まず居住用の不動産でなければなりません。しかし、その不動産に住まなくなった場合でも、その日から3年目の年末までに売れば特例の適用が認められます。
また、この制度は売却した前年、前々年にこの「①3,000万円特別控除」と「②10年超所有軽減税率の特例」「③特定居住用財産の買換え特例」「④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」「⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」を受けていないことが条件となります。その他、親子間や夫婦間で不動産を売買した場合には適用することはできません。
また、以下のような特例と重複して適用することも不可能です。
- 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
- 交換処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
- 換地処分等に伴い資産を取得した場合の課税の特例
- 収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除
- 特定の事業用資産の買換えの場合の譲渡所得の課税の特例
- 特定の事業用資産を交換した場合の譲渡所得の課税の特例
- 大規模な住宅地等造成事業の施行区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の譲渡所得の課税の特例
- 認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例
- 承継業務の事業計画の施行区域内にある土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例
- 特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の譲渡所得の課税の特例
その他、特殊な要件等は国税庁のHPを参照してください。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
