このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「副業で投資用不動産を賃貸しているとき」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
不動産を売却したときは、税金（譲渡所得）の計算が必要です。譲渡所得とは売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ている場合は税金を納めなければなりません。
このような時には「3,000万円特別控除」を利用すれば税金が安くなります。
しかし、急な転勤で、その後賃貸していた不動産を売却するときに「3,000万円特別控除」は利用できるでしょうか？
１ 3000万円特別控除とは
居住用の不動産を売却したとき、
①3,000万円特別控除、
②10年超所有軽減税率の特例、
③特定居住用財産の買換え特例、
④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、
⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
という5つの特例の適用を受けられる可能性があります。
これをマイホームを売ったときの5つの特例といいます。
「3,000万円特別控除」を理解するためには「譲渡所得」についてしっかりと理解する必要があります。
２ 転勤後、賃貸していた不動産を売却するとき3000万円控除は？
次のようなケースはどうでしょう？。
転勤により、以前住んでいたマンションを引っ越し、現在は別のマンションに住んでいる。以前住んでいたマンションは賃貸にして貸していた。本年、以前住んでいた家の売却を予定している。住まなくなってすぐに売却しなかったのだが、3,000万円特別控除の適用はできるの？
「居住の用に供しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却」すれば、特例を適用することができるため、3,000万円特別控除の適用は可能です。
居住の用に供しなくなった後、売却までの用途については空家のままでも、賃貸していてもおなじです。
しかし、家を取り壊し更地にしてから売却を行った場合には、駐車場などにして貸すことができませんので注意しましょう。
更地の売却にかかる契約が家を取り壊してから1年以内に締結され、かつ、その家を居住の用に供しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば、家が無くとも3,000万円特別控除は適用することができます。
しかし、更地となった後については駐車場等、賃貸その他の用途に供してはならないからです。
こちらも、居住の用に供しなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が条件となります。
３ 3年を超えても3,000万円特別控除は可能？
転勤により大学に通う子供だけを残して引越しした。親族のみが居住する物件を売却した場合、3,000万円特別控除の特例を受けることができるのだろうか？
所有者が居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却した場合は、すでに述べた通りです。
3年を超えて売却した場合、以下の要件をすべて満たせば特例を受けることができます。
- 従来その家屋の所有者として居住していたこと
- 所有者が居住の用に供さなくなった日以後引き続き生計を一にする親族の居住の用に供している家屋であること
- 生計を一にする親族の居住の用に供さなくなった日から1年以内に譲渡すること
- その家屋を居住の用に供さなくなった日以後において、他の居住用財産の譲渡所得について「3,000万円特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」「特定居住用財産の買換え特例」の適用をうけていないこと
- 現在生活の拠点として利用している家屋が自己の所有する家屋でないこと
このケースで特例を受けるためには確定申告の際に、
- 譲渡者の戸籍の附票の写し
- 譲渡物件に居住していた生計を一にする親族の住民票
- 譲渡した家屋と現在生活の拠点として居住している家屋の全部事項証明書（登記簿謄本）
の提出が必要です。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「転勤で賃貸していた不動産の売却に3000万円控除」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
