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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「3000万円特別控除と買換え特例」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
不動産を売却したときは、税金（譲渡所得）の計算をする必要があります。
譲渡所得とは売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ている場合は税金を納めなければなりません。
「3,000万円特別控除」や「特定居住用財産の買換え特例」を利用できると税金が安くなります。
しかし「3,000万円特別控除」は「特定居住用財産の買換え特例」との併用が認められていません。
そのため、どちらを利用した方がいいのかが課題になります。
１ 3000万円控除と買換え特例の計算をするにあたり
居住用の不動産を売却したとき、
①3,000万円特別控除、
②10年超所有軽減税率の特例、
③特定居住用財産の買換え特例、
④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、
⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
という5つの特例の適用を受けられる可能性があります。これをマイホームを売ったときの5つの特例といいます。
「マイホームを売ったときの5つの特例」を理解するためには「譲渡所得」についてしっかりと理解する必要があります。
２ 3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例を比較
居住用の不動産の譲渡所得が3,000万円以下である場合は、「3,000万円特別控除」を使えば税金は発生しません。
3,000万円を超えたときは、買換え資産の価格により「3,000万円特別控除」か「特定居住用財産の買換え特例」のどちらを利用すべきなのか比較する必要があります。
《例題》
相続により取得した自宅を平成27年12月に8,000万円で売却した。取得費は不明で、10年超所有しており、譲渡費用は300万円だった。この場合、「3,000万円特別控除」か「特定居住用財産の買換え特例」のどちらを使った方が有利？
【3,000万円特別控除を適用した場合】
①：譲渡所得を求める
譲渡収入−（取得費+譲渡費）
8,000万円−（8,000万円×5%+300万円）＝7,300万円
②：「3,000万円特別控除」を適用する
7,300万円−3,000万円＝4,300万円
10年超所有しているので「10年超所有軽減税率の特例」を適用することができます。
4,300万円×14.21%＝6,110,300円（所得税・住民税）
【特定居住用財産の買換え特例を適用した場合】
上記と同じ条件で譲渡（=売却）し、取得費を含む5,000万円の物件に買換えた仮定。
譲渡（=売却）収入費用は8,000万円−5,000万円＝3,000万円
（8,000万円×5%+300万円）×3,000万円÷8,000万円＝2,625,000円
譲渡所得は3,000万円-262.5万円＝27,375,000円
「譲渡代金＞買換え代金」の場合には、その差額について長期譲渡所得の税率（20.315%）で課税されるため
27,375,000円×20.315%＝5,561,231円（所得税・住民税）
このケースでは「特定居住用財産の買換え特例」を選択した方が良いとなります。
ただし、この取得費は将来売却した時に引き継がれることに注意が必要です。
このように、3,000万円特別控除と特定居住用財産の買換え特例のどちらを選択した方が有利かは、あなた自身の状況によっても異なります。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「3000万円特別控除と買換え特例」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
