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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「3000万円特別控除と買換え特例」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
不動産を売却したときは、税金（譲渡所得）の計算が必要です。譲渡所得とは売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ている場合は税金を納めなければならないからです。
条件を満たせば、利益から3,000万円差し引くことができる「3,000万円特別控除」という制度があります。
ただし「3,000万円特別控除」は「住宅ローン控除」との併用が認められていないため、
「3,000万円特別控除」と「住宅ローン控除」どちらを利用した方が有利なのという疑問があります。
１ 3000万円特別控除の計算をするにあたり
居住用の不動産を売却したとき、
- 3,000万円特別控除、
- 10年超所有軽減税率の特例、
- 特定居住用財産の買換え特例、
- 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
という、5つの特例の適用を受けられる可能性があります。
これらをマイホームを売ったときの5つの特例といいます。
「マイホームを売ったときの5つの特例」を理解するためには「譲渡所得」についてしっかりと理解する必要があります。
２ 3,000万円特別控除と住宅ローン控除を比較
実際に計算してみます。
●例題
平成21年1月にマンションを3,000万円（土地1,500万円・建物1,500万円）で購入し、平成29年2月に3,500万円で売却した。譲渡費用は150万円であった。そして、売却と同時に個人の売主の中古マンションを4,000万円で購入した。4,000万円の内訳は、自己資金1,000万円、住宅ローン3,000万円であった。この場合、「3,000万円特別控除」か「住宅ローン控除」のどちらを使った方が有利？
・3,000万円特別控除を適用した場合
A：譲渡益を求める
減価償却費＝1,500万円×0.9×0.015×8＝162万円
譲渡益＝譲渡収入−｛（取得価額−減価償却費）+譲渡費｝
3,500万円−｛（3,000万円−162万円）+150万円｝＝512万円
B：「3,000万円特別控除」を適用する
512万円−3,000万円＝0円
よって税金はかかりません。
・住宅ローン控除を適用した場合
個人が売主の不動産を購入し、平成27年に入居した場合は、住宅ローン控除を適用する上での年末ローン残高の上限は2,000万円です。入居した年から10年間の年末ローンの残高が2,000万円以上であり、かつ毎年の年間の所得税額が20万円を超える人物を前提とすると、10年間の住宅ローン控除適用による減税額は200万円となります。
つまり、住宅ローンで控除される税額（所得税）は200万円ということになります。
住宅ローン控除を選択すると3,000万円特別控除を使うことができないので、譲渡所得の税金（所得税・住民税）は、512万円×20.315%＝1,040,128円ということになります。
・譲渡所得税の税金控除額：1,040,128円
・住宅ローン控除額：200万円
差し引きして、住宅ローン控除の方が3,000万円特別控除の控除額より、959,872円分さらに控除されることになり、このケースでは住宅ローン控除の方が有利になります。
このケースでは、譲渡税1,040,128円は先払いで、ローン控除の所得税200万円分は年間20万円ずつで10年間で還付されることに注意が必要です。
このように、3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを選択した方が有利かは、あなた自身の状況によっても異なるので、計算して求める必要があります。
３ 配偶者特別控除と3,000万円特別控除は一緒に使える？
配偶者特別控除（配偶者の所得に応じ最高38万円の控除）は、その人の合計所得が1,000万円以下であることが条件です。
この合計所得は、3,000万円特別控除前の譲渡所得と他の所得の合計額で判定します。したがって、仮に居住用の3,000万円特別控除で納税額がなくても、3,000万円特別控除前の合計所得が1,000万円超になると配偶者特別控除の適用は受けられません。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「3000万円特別控除と住宅ローン控除」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
