このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「副業で賃貸している投資用不動産を売却とき」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
投資用不動産を売却した場合には、居住用不動産の売却と同じく譲渡所得（売却益）に対して所得税と住民税がかかります。
この記事では、投資用不動産を売却したときの税金についてわかりやすく解説します。
１ 副業で賃貸している投資用不動産を売却したとき
賃貸している投資用不動産は、自己居住用の不動産の売却ではないため、譲渡益（=売却益）が出た場合でも、譲渡損（=売却損）が出た場合でもマイホームの特例を使うことはできません。
譲渡損失が発生する場合については、所得税と住民税は課税されません。
譲渡損失は、同じ年に売却した他の不動産の譲渡益と損益通算することは可能ですが、給与所得などの他の所得と損益通算することはできません。
事業用不動産を売却した場合に利用できる特例として代表的なものとして、「特定事業用資産の買換え特例制度」があります。
事業用不動産とは、事務所ビルや店舗など事業用に使っている不動産と収益目的で賃貸している投資用不動産が含まれます。
◇譲渡（=売却）所得の計算方法
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 −（取得費＋譲渡費用）
◇譲渡税額の計算方法
税額 ＝ 譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）
税率については以下の通りです。
【所有期間】
①短期(譲渡の年の1月1日で5年以下)
税率 39.63%(住民税30.63%・住民税9%)
②長期(譲渡の年の1月1日で5年超)
税率 20.315%(所得税15.315%・住民税5%)
２ 特定事業用資産の買換え特例制度とは
こちらは「個人が事業の用に供している特定の土地建物等を譲渡し、一定期間内に特定の土地建物等の資産を取得し、その取得の日から1年以内に買換え資産を事業の用に供した場合」に適用を受けられる制度です。
簡単には、事業用の不動産を売却して一定期間内に不動産を購入し、購入から1年以内に事業用に使用し始めると利用できるというものになります。
売却金額より買い換えた購入金額の方が多いときは、売却金額に20%を掛けた額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。
売却金額より買い換えた購入金額の方が少ないときは、その差額と買い換えた金額に20%を掛けた額との合計額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。
◇譲渡代金≦買換え代金の場合
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額【譲渡代金×20%】 − 取得費・譲渡費用【（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×20%】
◇譲渡代金＞買換え代金の場合
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額【（譲渡代金−買換え代金）＋（買換え代金×20%）】 − 取得費・譲渡費用【（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×譲渡収入金額/譲渡代金】
特定事業用資産の買換え特例の対象は、買換えのために売る資産（売却不動産）と買う資産（購入不動産）は、共に事業用のものに限られます。
この特例の適用を受けるためには、一定の組合せに当てはまらなければなりません。
その他、詳しく知りたい方は、国税庁のHPを参照してください。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「副業で賃貸している投資用不動産を売却とき」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
