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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「マイホームの特例を受けることができない特殊関係者」について理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
不動産を売却したときは、税金（譲渡所得）の計算が必要になります。譲渡所得とは売却価格から購入価格を差し引いたもので、利益が出ている場合は税金を納めなければなりません
逆に損失が出ている場合は、もちろん税金を納める必要はありません。損失を他の所得の利益と相殺することで税金が安くなる特例があります。
このとき、税金が安くなる「マイホームを売ったときの5つの特例」という制度があります。
ここでは、「マイホームを売ったときの5つの特例」の条件の一つにある「特殊関係者でないこと」がどのようなことを指しているのかについて、わかりやすく説明します。
１ マイホームを売ったときの5つの特例？
あなたが居住用の不動産を売却したとき、
①3,000万円特別控除、
②10年超所有軽減税率の特例、
③特定居住用財産の買換え特例、
④居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除、
⑤特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
という5つの特例の適用を受けられる可能性があります。
これをマイホームを売ったときの5つの特例といいます。
「マイホームを売ったときの5つの特例」を理解するためには、まず譲渡所得とは何かしっかりと理解しておく必要があります。
２ 特殊関係者とは？
国税庁の HPには、マイホームを売ったときの特例を受けるための適用要件として「親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと」とあります。この「特別の関係がある人」を「特殊関係者」と呼んでいます。
そのため、居住用の不動産を譲渡した場合であっても、その譲渡が「特殊関係者」に対して行われたものである場合には、上記の①〜⑤の「マイホームの5つの特例」の適用を受けることができないのです。
「特殊関係者」とは以下を指します。
A：その個人の配偶者及び直系血族
直系血族とは、世代が上下に直線的に連なる血縁者のことで、自分の祖父母・父母・子・孫を意味します。上下なので自分の兄弟姉妹は当てはまりません。
B：その個人の親族（Aの者を除く。以下同じ。）でその個人と生計を一にしているもの及びその個人の親族でその譲渡（=売却）にかかる家屋の譲渡がされた後その個人とその家屋に居住するもの
法律上の親族とは6親等内の血族、配偶者、3親等内の姻族のことをいいます。
血族とは自分と血がつながっている人のことで、
- 1親等（父母・子）
- 2親等（祖父母・孫・兄弟姉妹）
- 3親等（曾祖父母・曾孫・おじおば・甥姪）
- 4親等（高祖父母・玄孫・祖父母の兄弟姉妹・いとこ・甥姪の子）
- 5親等（高祖父母の父母・来孫・高祖父母の兄弟姉妹・祖父母の甥姪・いとこの子・甥姪の孫）
- 6親等 （高祖父母の祖父母・昆孫・高祖父母の父母の兄弟姉妹・高祖父母の兄弟姉妹の子・祖父母の甥姪の子・・・など）
までが6親等内の血族ということになります。
姻族（いんぞく）とは、配偶者の血族のことで、
夫から見ると妻の血族（妻の父母等）は姻族ということになり，
妻からみれば夫の血族（夫の父母等）は姻族ということになります。
また、自分の6親等内の血族の配偶者も姻族となりますので、自分の兄弟姉妹・甥姪の配偶者、おじおばの配偶者、子や孫の配偶者も姻族ということになります。
C：その個人とまだ婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者及びその者の親族でその者と生計を一にするもの
簡単に言うと、内縁関係にある人です。
D：AからCに掲げる者及びその個人の使用人以外の者でその個人から受ける金銭などにより生計を維持しているもの及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの
E：その個人、その個人のA及びBに掲げる親族、その個人の使用人若しくはその使用人の親族でその使用人と生計を一にしているもの又はその個人に係るC及びDに掲げる者がその発行済株式等の50%超を有する同族会社その他会社以外の法人
簡単に言うと、その法人が同族会社に該当する場合になります。中小企業の場合は、大半が同族会社であるため、こちらに該当する可能性があります。
なお、「特殊関係者」に該当するかの判定はBを除き、居住用財産を譲渡（=売却）した時点で判定します。
詳しくは国税庁のHPを確認してください。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「マイホームの特例を受けることができない特殊関係者」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
