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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「海外在住の人が日本の不動産を売却や賃貸したときの税金」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
１ 海外居住者が不動産を売却・賃貸した場合
日本の税金は、国籍を問わず日本に居住している人が対象です。この場合に課税される所得は、日本国内の所得だけではなく海外での所得も対象となります。
一方、日本に居住していない人（非居住者）は日本国内で生じた所得にだけ課税されます。海外に居住しながら日本の不動産を売却したり、日本国内に所有する不動産を賃貸したりなど不動産所得があるケースが該当します。
非居住者とは、原則として日本国内に住所がなく、かつ現在までに引き続いて1年以上日本国内に居所がない人のことを指します。
ここの「住所」とは「各人の生活の本拠」のことを指していて、国内に生活の本拠があるかどうかは客観的事実によって判断します。また、「居所」とは「その人の生活の本拠という程度には至らないが、その人が現実に居住している場所」となります。
日本人であっても、海外の支店等で勤務している場合や1年以上海外で生活している場合には、非居住者になります。非居住者に該当した場合は、国内源泉所得についてのみ、日本で課税されます。
あなたの滞在地が2か国以上にわたり、その住所がどこにあるのかを判定する基準として、例えば、住居、職業、資産の所在、親族の居住状況、国籍などの客観的事実によって判断します。
また、確定申告をしなければならない人がその年の中途で出国する場合には、納税管理人を選定し、その旨を税務署に届出る必要があります。納税管理人を定めた場合は、その年分の確定申告期限は翌年3月15日になりますが、納税管理人を定めないで出国する場合は、出国の時までに確定申告が必要です。
納税管理人とは、納税者本人にかわって確定申告書の提出、税金の納付などの事務手続きをする人を指し、両親や親戚、友人などに依頼するのが通常です。
この場合の住民税は、その年の1月1日に日本国内に住所がある人に、前年度の所得に基いて課税されます。
２ 非居住者が不動産を売却した場合の注意点
「一定の条件に該当した非居住者」が不動産を売却する場合は、その不動産の購入者が売買代金の支払いの際、支払金額の10.21%相当額を源泉徴収して税務署に支払う義務があります。
非居住者に支払われる金額は、支払金額の89.79%相当額で、残りの源泉徴収し10.21%相当額については、不動産の購入者が対価の支払をした翌月10日までに「非居住者・外国法人の所得についての所得税徴収高計算書（納付書）」を添えて最寄りの金融機関、所轄税務署の窓口またはe-Taxで納付しなければなりません。売却した非居住者は、確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算となります。
「一定の条件に該当した非居住者」の一定の条件とは、売主が非居住者で日本国内の不動産を売却する場合で、「不動産の売買金額が1億円以下で、かつ、購入した個人が自己居住用またはその親族（配偶者・6親等内の血族及び3親等内の姻族）の居住の用に供するためのもの」以外をさします。
逆に、この条件に該当する場合は、源泉徴収の必要はありません。
- 不動産の売買金額が1億円以下
- 購入した個人が自己居住用またはその親族の居住の用に供するためのもの
この2つの条件に両方とも該当する場合は源泉徴収の必要はありません。
売主が非居住者で、買主が不動産業者の場合は、源泉徴収する必要があります。必ず不動産売買契約書に源泉徴収の旨を記載する必要があります。
３ 非居住者が不動産を賃貸した場合
一定の条件に該当した非居住者が不動産を賃貸している場合は、その不動産の賃借人（借りている人）が家賃の支払いの際、支払い金額の20.42%相当額を源泉徴収して税務署に支払う義務が出てきます。
非居住者に支払われる金額は、支払金額の79.58%相当額で、残りの源泉徴収し20.42%相当額については、不動産の賃借人が家賃の支払をした家賃の支払をした翌月の10日までに税務署に納付しなければなりません。賃貸した非居住者は確定申告することにより、源泉徴収された金額が精算となります。
一定の条件とは、賃貸した個人が非居住者で日本国内の不動産を賃貸する場合で、「賃借した個人が自己居住用またはその親族（配偶者・6親等内の血族及び3親等内の姻族）の居住の用に供するためのもの」以外をさします。逆に、この条件に該当する場合は、源泉徴収の必要はありません。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「海外在住の人が日本の不動産を売却や賃貸したときの税金」についての説明でした。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
