このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「消費税がかかる不動産と消費税がかからない不動産」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
不動産を売買するとき、消費税がかかる場合とかからない場合があるのです。
ここでは不動産における消費税についてわかりやすく説明します。
１ 消費税について
消費税とは、物の販売やサービスの提供など取引（消費）に対して課される国税・地方税です。「消費」したから消費税なのです。
消費税は次のように定められています。
（消費税法第4条第1項）
国内において事業者が行った資産の譲渡等（特定資産の譲渡等に該当するものを除く。第三項において同じ。）及び特定仕入れ（事業として他の者から受けた特定資産の譲渡等をいう。以下この章において同じ。）には、この法律により、消費税を課する。
（消費税法第2条第8項）
8 資産の譲渡等 事業として対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供（代物弁済による資産の譲渡その他対価を得て行われる資産の譲渡若しくは貸付け又は役務の提供に類する行為として政令で定めるものを含む。）をいう。
このように資産の譲渡は、消費税が課税される取引とされています。
１－１ 消費税が課税される取引とは
消費税が課税される取引とは、次の4つの条件全てを満たす取引で、かつ非課税取引・免税取引および不課税取引に該当しないものをいいます。
- 日本国内における取引（国内取引）であること
- 事業者が事業（商売）として行うものであること
- 対価を得て行われること
- 資産（取引の対象となる一切の資産をいい、権利その他の無形資産も含む）の譲渡、貸付及び役務（サービス）の提供であること
日本国内において、資産を売ったり貸したり、サービスの提供をした場合で、それが商売で行った取引（無料ではない取引）であれば消費税が課税されるということになります。
不動産に関係する取引で、消費税の対象になるのは次の取引です。
- 建物の購入代金
- 建物の建築工事やリフォームの代金（建築請負代金）
- 仲手数料（売買・賃貸借）
- 住宅ローン事務手数料
- 司法書士への報酬料
- 事務所・店舗などの家賃
１－２ 消費税が課税されない非課税取引
ただし、消費税の性格上、
①：課税の対象としてなじみにくいものや
②：社会政策的配慮により課税することが適当でない
ため課税されない取引があります。これを消費税の非課税取引といいます。
不動産に関係する取引で、消費税の対象にならない取引は以下の取引です。
- 土地の購入代金…①
- 住宅ローンの返済利息・保証料…①
- 火災保険料…①
- 地代…①
- 家賃（居住用）…②
- 保証金・敷金…①
土地は、使用しても減りはしないので消費の対象とはいえず、売買（売却・購入）する場合には消費税はかかりません。
また家賃については、国民の生活に直接関係しているものであることから、社会政策的配慮により非課税です。
ただし、不動産賃貸の場合、非課税となるのは「住宅」として貸付けた場合のみであり、事務所や店舗などの「事業用」として貸付けた場合には消費税が課税されます。
２ 中古住宅だけ消費税が非課税なの？
ここまでは、「土地は非課税、建物は課税」ということになります。
しかし、売主が個人の場合は建物部分も非課税にります。なぜでしょうか。？
消費税が課税される条件として、「事業者が事業として行うものであること」という条項がありました。
ここでの事業とは、不特定多数の人に継続的に商取引を行うことを意味しています。つまり、個人が所有するマイホームを売却（譲渡）する行為は「事業」ではないので、消費税が課税される条件から外れて非課税になります。
同じ中古住宅でも、売主が不動産業者（宅建建物取引業者）になると当然「事業」として行なっているため、上記条件に該当し、消費税がかかります。
新築戸建・新築マンションの場合、売主が個人ということは有り得ず、不動産業者になるため消費税がかかっているのです。ただし、売主が個人で、かつ中古であっても、居住用不動産ではなく、投資用不動産を売却ということになれば、事業に見られるため消費税がかかる可能性があります。
不動産は、土地部分と建物部分の金額をあわせる総額表示のため、「●●●万円（うち消費税■■万円）」と表記されます。建物だけの価格がわかりづらいですが、消費税さえわかれば、建物価格も出せます。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「消費税がかかる不動産と消費税がかからない不動産」についての説明でした。
まとめると、消費税は
- 課税事業者（会社）が行った国内取引にかかる。
- 資産の譲渡（売却）でも土地の場合であればかからない。
- 建物の譲渡（売却）代金や仲介手数料はかかる。
- 一般の個人が売主としてマイホーム・セカンドハウスを譲渡（売却）した場合、建物部分についてかからない。
- マイホーム・セカンドハウス以外の不動産（投資用不動産など）の売却については、一般の個人が売主でも消費税がかかる場合がある。
不動産を共有名義にして共有持分を持つことのメリットは、税制上の恩恵しかありません。それも共有者、例えば夫婦それぞれが今後も安定して収入があり仕事も続けるという前提でのメリットです。逆にあなたが共有名義にしなければならない場合、デメリットの部分を共有名義のリスクとしてよく理解しておきましょう。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
