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不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「取得費加算の特例」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
相続や贈与により取得した不動産を売却するときに利益が出た場合、相続税とは別に税金（所得税・住民税）、譲渡所得税を納める必要があります。
不動産を売却した利益を譲渡所得といいます。
利益が出ている場合には譲渡所得税・住民税を納めなければなりませんが、損失の場合は必要ありません。
不動産の譲渡所得は、他の所得税と一緒に計算して相殺することはできません。
課税方法は所有期間によって異なり、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か5年を超えるかにより大きく2つに分けて判断されます。
使用の用途を居住用、事業用（非居住用）に分けて、条件が該当する場合には特例や特別控除、繰越控除を受けることが可能です。
譲渡所得は、売却価格から購入価格を差し引いて利益が出ているかを計算します。当然、損失の場合は税金はかかりません。
利益が出ている場合でも「取得費加算の特例」という譲渡所得税が安くなる制度があります。
こちらでは「取得費加算の特例」についてわかりやすく解説します。
１ 取得費加算の特例とは
相続や遺贈または贈与により取得した不動産は、原則として前所有者（被相続人または贈与者）の取得した日と取得価額を引き継ぎます。
その相続した不動産を、相続後3年10カ月以内に売却（譲渡）すれば、譲渡所得税が軽減される「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」の適用を受けられます。これは、一般的に「取得費加算の特例」と呼ばれます。
これは、相続により取得した土地、建物、株式などを一定期間内に譲渡（売却）した場合に、一定の金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。
一般的に相続によって財産を取得すると相続税がかかり、その相続財産を譲渡（売却）して利益が出れば譲渡所得税がかかります。これは1つの財産について2種類の税金が課税される二重課税にあたり、税負担を軽減するための措置になります。そのため、相続税がかからない場合、特例の適用を受けることができません。
取得費加算の特例を受けるために、次の要件をみたす必要があります。
※相続税の申告期限は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内なので、相続後3年10ヶ月以内に売却することが要件となります。
相続した不動産を売却（譲渡）した場合、売却代金から取得費や譲渡費用を引いた金額が譲渡所得税の課税対象金額になります。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
ここに「取得費加算の特例」が適用されると、「資産の取得費」が増えることになり、その分課税対象となる譲渡所得の金額が少なくなります。譲渡所得が少なくなれば、払わなければいけない譲渡所得税・住民税は少なくなるというわけです。
■相続税の取得費加算額の計算方法
A：譲渡した資産が土地等の場合
※2014（平成26）年12月31日以前に開始した相続等については、「譲渡した土地等にかかる相続税評価額」ではなく「相続により取得したすべての土地に係る相続税評価額の合計額」になります。
B：譲渡した資産が土地等以外の場合（建物など）
取得費加算の特例により、取得費に加算される相続税額が、「譲渡収入金額 −（取得費 + 譲渡費用）」の額を超える場合は、その超える部分の金額を控除することはできないため、譲渡所得をマイナス（譲渡損失）にすることはできないことに注意が必要です。
また、「相続空き家の3000万円特別控除（空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例）」の適用を受ける場合は、取得費加算の特例を利用することができません。
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「取得費加算の特例」についての説明でした。
不動産を共有名義にして共有持分を持つことのメリットは、税制上の恩恵しかありません。それも共有者、例えば夫婦それぞれが今後も安定して収入があり仕事も続けるという前提でのメリットです。逆にあなたが共有名義にしなければならない場合、デメリットの部分を共有名義のリスクとしてよく理解しておきましょう。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
