このブログは、まちづくりや都市計画、不動産の取引や投資に関して役立つ情報をつぶやくＯＳＳＡＮ（オッサン）のブログです。良かったらブックマークを活用いただき、業務や調べものの時に活用してくれると励みになります。
不動産を売買する上で、その物件の情報を早い段階で調査しておく必要があります。
そのような日々の業務の中で使用される専門用語など理解するのは重要です。なんとなくの独自の理解で納得していませんか？
不動産の税金で「消費税から不動産の建物価格を計算する方法」ついて理解しておくことは重要です。ここでは、その内容と考え方についてわかりやすく記事にしています。
不動産の税金において土地利用の内容を説明する際には正しい根拠を正確に売主・買主に伝える必要があります。
建築士試験、重要事項説明などにおいて必須の知識となりますので、こちらの記事が参考になれば嬉しいです。
それでは、わかりやすくポイントを絞って解説します。
戸建てやマンションの不動産売買価格は、土地価格と建物価格に分けられます。
もし、あなたが不動産を売却するときには、過去にいくらで建物を取得したのかという建物価格が必要です。
手元に購入したときの売買契約書や領収書が残っているのが一般的ではありますが、それを見ると次のように記載されていると仮定します。
¥50,000,000（うち消費税80万円）
この場合、どのようにして建物価格を計算すれば良いでしょう。ここではその計算方法に加えて「購入しようとしている不動産の消費税抜の建物価格の計算方法」についてわかりやすく解説します。
１ 購入時の建物価格の算出方法
その不動産に消費税対象となるかは次の表の通りです。
■売主が「個人」の場合
土地：非課税
中古戸建：非課税
新築戸建：ー
投資用戸建：課税
中古マンション：非課税
新築マンション：ー
投資用マンション：課税
■売主が「不動産会社」の場合
土地：非課税
中古戸建：課税
新築戸建：課税
投資用戸建：課税
中古マンション：課税
新築マンション：課税
投資用マンション：課税
消費税が売買契約書や領収書に記載されている場合には、次の計算方法によって消費税から建物価格を逆算することが可能です。
■消費税から建物価格を計算する方法
・建物価格 ＝（消費税 ÷ 8% [3% or 5% or 10%] ）+ 消費税
・土地価格 ＝ 購入代金 − 建物価格
消費税率は購入時の税率で計算しますが、消費税の課税の変遷は次の通りです。
- 消費税率3% ⇒1989（平成元）年4月1日〜1997（平成9）年3月31日
- 消費税率5% ⇒1997（平成9）年4月1日〜2014（平成26）年3月31日
- 消費税率8% ⇒2014（平成26）年4月1日〜2019年9月30日（予定）
- 消費税率10% ⇒2019年10月1日〜（予定）
２ 購入しようとしている不動産の消費税抜の建物価格の計算
例えば、今から購入しようと考えている新築戸建が4,500万円として、その販売資料に「4,500万円（うち消費税100万円）」と記載されていた場合の計算は次の通りです。
・建物の価格：（100万円 ÷ 8%） + 100万円 ＝ 1,350万円
・土地の価格：4,500万円 − 1,350万円 ＝ 3,150万円
・消費税を抜いた建物価格：1,350万円 − 100万円 ＝ 1,250万円
■まとめ
いかがでしたか？
不動産の税金の基礎となる「消費税から不動産の建物価格を計算する方法」についての説明でした。
不動産を共有名義にして共有持分を持つことのメリットは、税制上の恩恵しかありません。それも共有者、例えば夫婦それぞれが今後も安定して収入があり仕事も続けるという前提でのメリットです。逆にあなたが共有名義にしなければならない場合、デメリットの部分を共有名義のリスクとしてよく理解しておきましょう。
物件の仲介を行うためには、用語の意味をきちんと理解し、売主・買主に適切に把握してもらう必要があります。
物件の売買を実施・仲介するにあたっては、宅地建物取引士として重要な要素となってきます。
調査した結果、売買の対象となるについては、十分に説明し理解のうえ、契約を行う必要があります。
少しでも疑問がある場合は、事前に十分に確認しチェックをしておきましょう。
不動産の取引・設計や投資の際には、買主や施主の要望を十分に理解して、リスクを回避するためにも理解をしておく必要がありますね。
